Chủ đầu tư san lấp mặt bằng trái phép khi chưa có quyết định giao đất

Theo tài liệu của PV Tài chính Doanh nghiệp, ngày 26/5/2020, Chủ tịch UBND huyện Lục Nam Đặng Văn Nhàn ban hành Quyết định số 435/QĐ-UBND về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch khu dân cư trung tâm xã Thanh Lâm, huyện Lục Nam, tỷ lệ 1/500.

Đến ngày 14/12/2021, Phó chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang Phan Thế Tuấn ký ban hành Quyết định số 1435/QĐ-UBND về việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm, huyện Lục Nam. 

Theo Quyết định này, dự án Khu dân cư mới số 1, xã Thanh Lâm sẽ có diện tích 8,53ha, quy mô dân số khoảng 830 người. Dự án cung cấp các dòng sản phẩm là bất động sản chuyển nhượng đối với các lô đất ở liền kề (phân lô, bán nền) với tổng 272 lô đất ỏ liền kề, tổng diện tích 24.182m2 thuộc phân lô từ LK-25 đến LK-49. Tổng mức đầu tư của dự án là 101.171.575.000 đồng (đã bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng). 

Cũng theo Quyết định 1435/QĐ-UBND, UBND tỉnh Bắc Giang chỉ rõ, nhà nước giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án theo phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với 272 lô đất liền kề. 

Tiếp đó, ngày 30/5/2022, UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Quyết định số 1083/QĐ-UBND về việc phê duyệt Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam; mã số doanh nghiệp 2400930691 do Phòng Đăng ký kinh doanh- Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Giang cấp ngày 29/12/2021; địa chỉ tại Khu đô thị mới Bách Việt Lake Garden, phường Dĩnh Kế, TP Bắc Giang là nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án Khu dân cư mới số 1, xã Thanh Lâm.

Thời gian thực hiện hợp đồng dự án là 4 năm 9 tháng kể từ ngày được cấp có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư. 

Ngày 4/4/2023, Trung tâm phát triển Quỹ đất và cụm công nghiệp huyện Lục Nam mới hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng và nộp hồ sơ trình UBND tỉnh Bắc Giang thẩm định để bàn giao đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam thực hiện dự án.

Thế nhưng, khi chưa hoàn thành xong các thủ tục khác như được UBND tỉnh cho thuê đất, giao đất thì Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam đã huy động máy móc, xe cộ tiến hành san lấp mặt bằng. Theo quan sát, hiện trạng khu đất đã được san lấp với diện tích hàng nghìn m2. Xe chở đất ra, xe lu, xe ủi làm việc rầm rộ cả nhiều ngày nhưng tuyệt nhiên không thấy chính quyền địa phương có bất kì động thái ngăn chặn, xử lý nào. 

Doanh nghiệp "nửa tuổi' trúng thầu và dấu hiệu huy động vốn trái phép

Theo tìm hiểu của phóng viên, chủ đầu tư dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm là Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam, mã số thuế 2400930691. Doanh nghiệp này được thành lập ngày 29/12/2021, tức nửa tháng sau khi UBND tỉnh Bắc Giang có Quyết định số 1435/QĐ-UBND về việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư mới số 1, xã Thanh Lâm, huyện Lục Nam. Và như vậy, mới chỉ "nửa tuổi' nhưng Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam đã được lựa chọn trúng thầu thực hiện dự án khu dân cư có tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 101 tỷ đồng. Bên cạnh đó, theo thông tin từ Cổng thông tin đấu thầu quốc gia, doanh nghiệp này cũng không tham gia bất kì gói thầu nào. 

Theo thông tin từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đại diện pháp luật của doanh nghiệp này hiện nay là bà Trần Thị Kim Phúc. Địa chỉ đăng ký tại số 273, đường Nguyễn Thị Lưu, phường Ngô Quyền, TP Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. Ngành nghề kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. 

Trước đó, Tài chính Doanh nghiệp đã có bài viết Bắc Giang: Cẩn trọng khi "xuống tiền" tại dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm, Lục Nam phản ánh thực trạng xuất hiện sàn giao dịch bất động sản giới thiệu là được Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam uỷ quyền độc quyền để tư vấn, nhận cọc và giao dịch mua bán với khách hàng khi có nhu cầu mua đất tại dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm, huyện Lục Nam trong khi dự án chưa được giao đất, chưa đầy đủ pháp lý để huy động vốn, kinh doanh theo quy định của pháp luật. 

Theo như tư vấn của các nhân viên môi giới tại dự án, dù chưa có giá phê duyệt chính thức của các cơ quan nhà nước nhưng chủ đầu tư đã đưa ra mức giá dự kiến là làn 1 dao động từ 7-9 triệu đồng/m2, làn 2 có giá từ 5-7 triệu đồng/m2. Ngoài ra, người mua còn nhân với hệ số do chủ đầu tư đưa ra theo các giai đoạn mở bán, càng về sau thì mức hệ số càng lớn nên giá sẽ cao hơn những người mua trước đó.

Nhân viên tư vấn này cũng cho biết, việc nộp tiền khi mua "lô" tại dự án sẽ được chia làm 4 đợt. Đợt 1, khách hàng sẽ đóng khoảng 450-600 triệu ngay sau khi hợp đồng được ký kết. Đợt 2, khách hàng tiếp tục "xuống tiền" thêm 200.000.000 (hai trăm triệu đồng) trong vòng khoảng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Đợt 3, số tiền cụ thể sẽ do chủ đầu tư thông báo nhưng không quá 85% tổng giá trị lô đất. Đợt 4  khách hàng sẽ đóng nốt số tiền còn lại. Tuy nhiên, trước đó, khách hàng sẽ phải đặt cọc một khoản tiền trị giá 100.000.000 (một trăm triệu đồng), và việc thanh toán đợt 1 sẽ bắt đầu sau khi đặt cọc khoảng 1 tuần. Nhân viên này cũng cho biết thêm, mặc dù pháp lý dự án đã đầy đủ nhưng khi khách hàng "xuống tiền" thì sẽ ký với chủ đầu tư hợp đồng vay vốn chứ không phải là hợp đồng mua bán vì "giờ dự án nào cũng bán lúa non cả".

Mặc dù phía sàn giao dịch khẳng định là "pháp lý đầy đủ" nhưng theo dữ liệu PV Tài chính Doanh nghiệp có được, dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm, tại huyện Lục Nam do Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam làm chủ đầu tư mới chỉ ở giai đoạn giải phóng mặt bằng, chưa được bàn giao đất, chưa nộp thuế và tiền sử dụng đất.

Đối chiếu với các quy định này, việc chưa được bàn giao đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước nhưng vẫn nhận cọc, ký hợp đồng góp vốn với khách hàng để bán đất nền tại dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm không kê khai thuế là dấu hiệu của việc huy động vốn trái phép, vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật về nhà ở, Kinh doanh bất động sản, gây thất thu thuế nhà nước. Đồng thời, đẩy rủi ro về phía khách hàng nếu trong trường hợp phát sinh các vấn đề tranh chấp hoặc dự án kéo dài nhiều năm không thể thực hiện được do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm.

Trước những dấu hiệu vi phạm trên, PV Tài chính Doanh nghiệp đã liên hệ với lãnh đạo Sở Xây dựng và UBND huyện Lục Nam. Tuy nhiên, đến nay các bên  đều chưa có phản hồi.