Những tháng vừa qua, phân khúc đất nền, biệt thự, nhà liền kề tại Tp.HCM cũng đạt mức tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Giao dịch thành công chủ yếu tại các dự án có vị trí thuận tiện, hạ tầng tốt. Theo nhiều chuyên gia cho rằng, lượng giao dịch BĐS tăng mạnh trong thời gian vừa qua là do các chủ đầu tư vẫn tiếp tục hỗ trợ về tín dụng cho người mua nhà. Tại một số dự án, chủ đầu tư đã đưa ra phương thức giao nhà sau khi người mua trả 30 - 50% giá trị căn hộ, phần còn lại sẽ được trả góp không lãi suất hay cam kết thuê lại căn hộ 2 năm…

Mới đây nhất, khi trao đổi với phóng viên, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký VNREA đã nhận định, các dự án đất nền mà người mua được tự xây đang thu hút khách hàng trong thời gian qua là do việc Bộ Xây dựng cho phép các dự án đất nền được phân lô, bán nền và người mua tự xây dựng đã giúp phân khúc đất nền dự án thu hút được nhiều khách hàng.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia kinh tế, khi thị trường BĐS hồi phục, xu hướng dịch chuyển sang phân khúc đất nền là tất yếu. Thanh khoản tăng lên cùng với sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng từ cả ai phía là cung vốn cho chủ đầu tư và hỗ trợ tiền mua nhà cho các khách hàng.

Tuy nhiên, cùng với những dấu hiệu tích cực này cũng đã xuất hiện những lời cảnh báo. Đi cùng với những tín hiệu phục hồi, các yếu tố tạo nên cơn sốt nóng của thị trường BĐS cách đây gần 10 năm đã bắt đầu manh nha lộ diện khi thị trường chuyển hướng từ căn hộ với nhu cầu ở thực sang đất nền, phân khúc mà yếu tố đầu cơ luôn lớn hơn nhu cầu sử dụng. Điều này cũng gây ra những quan ngại về việc liệu thị trường BĐS có thể lại xảy ra tình trạng “bong bóng” như trước đây, bởi khi nguồn vốn nằm “chết” tại đất nền thì khả năng thu hồi vốn sẽ thấp hơn nhiều so với phân khúc căn hộ. Nguyên nhân chủ yếu là mỗi nền đất thường có giá cao hơn nhiều so với căn hộ chung cư.

Điều này đặt ra câu hỏi về những rủi ro tiềm ẩn mà ngân hàng sẽ gặp phải, đồng thời cũng gây ra tâm lý lo ngại do tác động cảu sự gia tăng đáng kể tín dụng cho BĐS, bởi cơn sốt nóng của thị trường vào năm 2007 cũng bắt đầu từ việc các ngân hàng ồ ạt cho vay để triển khai dự án.

Chính vì vậy, trong hai kỳ họp thường kỳ cảu Chính phủ tổ chức vào tháng 4 và tháng 5 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã nhắc nhở, lưu ý về nguy cơ “bong bóng” BĐS quay trở lại. Theo đó, Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước phải có các giải pháp bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, bằng cách chủ động kiểm soát chặt chẽ, không để lặp lại tình trạng “bong bóng”.

Có thể thấy, bên cạnh niềm vui khi thị trường hồi phục trở lại, cũng rất cần cái nhìn thực tế hơn của các cơ quan quản lý nhằm đề ra những chính sách góp phần làm ổn định thị trường. Không hạn chế những dư địa phát triển mới nhưng cũng chủ động để có giải pháp triệt tiêu nguy cơ “bong bóng” ở một vài dự án, một vài phân khúc nào đó.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, Yếu tố dẫn tới bong bóng BĐS giai đoạn trước đây hiện nay chưa có. Cụ thể, chính sách buông lỏng tín dụng thể hiện qua cho vay dưới chuẩn, dễ dãi tràn lan chưa hề xuất hiện mà các NH vẫn cho vay rất cẩn trọng. 

Thị trường chưa thấy xuất hiện nhiều nhà đầu tư (NĐT) không chuyên nghiệp và đầu tư theo kiểu bầy đàn. Tình trạng đầu tư “lệch pha” thiên về một phân khúc thị trường nào đó (như năm 2007, NĐT tập trung phân khúc thị trường cao cấp) chưa có. Yếu tố đầu cơ đến mức lũng đoạn thị trường lại càng chưa, vì hiện tại sản phẩm BĐS rất dồi dào chứ không có hiện tượng khan hiếm giả tạo...

Hiện nay, nhà ở giá trung bình và nhà giá thấp tuy phát triển mạnh hơn so với phân khúc khác. Nhưng phân khúc này khách hàng có nhu cầu thật để ở chứ không phải để găm giữ, đầu cơ.

Những nhắc nhở của Thủ tướng về thị trường BĐS vừa qua cũng không phải là thừa. Thực tế, đúng là trong phân khúc BĐS cao cấp, các NĐT kinh doanh BĐS thứ cấp đã xuất hiện. Qua tìm hiểu thực tế các NĐT tại TP. Hồ Chí Minh, tôi được biết có những NĐT mua vài chục căn nhà của những dự án lớn. Khi mua nhiều họ được chiết khấu lớn. Và khi NĐT bán lại họ chỉ cần bán bằng giá chủ đầu tư là họ đã có lời rồi. Chưa nói đến một số dự án đắc địa họ bán lại với giá cao hơn. Nhưng tôi nghĩ sự trở lại của NĐT này là bình thường khi rất lâu rồi họ mới thấy cơ hội lợi nhuận, vì vậy họ phải nhanh chóng chớp lấy thời cơ, chứ chưa đến mức độ đầu cơ như mọi người lo ngại.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng, Tín dụng Ngân hàng có vai trò quan trọng đối với sự phát triển thị trường BĐS. Nhưng các DN cũng cần phải giảm bớt lệ thuộc quá nhiều vào tín dụng NH. Vì hiện tại vốn NH chủ yếu là vốn ngắn hạn, trong khi vốn đầu tư phát triển thị trường BĐS đòi hỏi DN phải trường vốn. Do đó, thay vì chỉ lo vay vốn NH, DN cần phải tìm kiếm thêm nguồn vốn qua các thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu... để có nguồn vốn ổn định, lâu dài hơn.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Đầu tư chứng khoán, Thời báo Ngân Hàng)