Nguồn vốn cho thị trường BĐS hiện nay chủ yếu đến từ ngân hàng (chiếm đến 80%), trong khi các nguồn vốn từ các định chế tài chính khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm…) còn hạn chế. Tuy nhiên, để có thể phát triển bền vững thị trường bất động sản trong thời gian tới, các chuyên gia trong ngành khuyến cáo cần xây dựng một hệ thống tài chính riêng cho thị trường.

Có thể thấy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản nhiều năm qua rất bấp bênh, có lúc luồng tiền đổ dồn vào bất động sản như vũ bão, nhưng đùng một cái lại rút đi rất nhanh. Tín dụng bất động sản từ mức 280.000 tỷ đồng (năm 2008) tụt đột ngột xuống 190.000 tỷ đồng (trong những năm tiếp theo) và tăng trở lại mức 293.000 tỷ vào cuối quý III năm nay. Sự thiếu ổn định trong nguồn vốn đầu tư hiện nay đang ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch triển khai dự án của các nhà đầu tư.

Chính vì vậy, để quản lý và phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, cần tăng cường năng lực nguồn vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, sớm hoàn thiện cơ chế quản lý và kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy sự phát triển thị trường trái phiếu bất động sản.

Muốn có thị trường bất động sản tốt, cần phải xây dựng chiến lược nguồn vốn lâu dài cho thị trường bất động sản. Trong đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn lâu dài cho bất động sản, chấm dứt tình trạng lệ thuộc vào chỉ một nguồn ngắn hạn là ngân hàng. Dù vậy, làm được điều này chắc chắn không dễ.

Về vấn đề này, đánh già về mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS hiện tại, ông Hiếu cho biết: Việc phát triển thị trường vốn, nhất là thị trường vốn trung và dài hạn là yêu cầu quan trọng để có các nguồn vốn rẻ, cung cấp cho thị trường BĐS, góp phần giúp thị trường này phát triển bền vững.

Hiện nay, trên thị trường, mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS của những tổ chức tín dụng dao động trong khoảng từ từ 9-11% tùy theo thời hạn và đối tượng. Mức lãi suất như này (dành cho cả nguồn vốn ngắn, trung và dài hạn) được cho rằng còn rất cao đối với các nhà đầu tư BĐS.

Mặc dù đã có sự hồi phục nhưng trên thị trường BĐS, giá cả sản phẩm đang rất cạnh tranh, biên độ lợi nhuận của những nhà kinh doanh địa ốc không còn được nhiều như trước (nhiều nhất là khoảng 10%). Với lãi suất lên tới 9-11% mà biên độ lợi nhuận khoảng 10% thì vốn vay đã "ăn" rất nhiều vào lợi nhuận của nhà đầu tư.

Tại những quốc gia phát triển đơn cử như ở Mỹ, cho vay đầu tư BĐS với mức lãi suất rất thấp, dao động trong khoảng từ 5-7% tùy thời hạn ngắn, trung hay dài hạn. Tuy nhiên, tại các quốc gia phát triển, huy động vốn cũng có mức lãi suất rất thấp, nhất là tại Mỹ, lãi suất tiền gửi trong kỳ hạn 1 năm trung bình của những tổ chức tín dụng chỉ vào khoảng từ 1-2%. Tại những quốc gia đó, lãi suất huy động thấp nên mức lãi suất cho vay cũng rất thấp.

Đồng thời, các ngân hàng tại các nước phát triển, đơn cử như ở Mỹ, họ cũng không trường vốn nhằm tạo điều kiện để hạ lãi suất cho vay. Nhưng những khoản vốn ngắn hạn cho vay trong lĩnh vực BĐs đã được các ngân hàng "chứng khoán hóa".

Nghĩa là những khoản cho vay BĐS sẽ được "đóng gói" lại và các nhà băng sẽ phát hành một loại chứng khoán căn cứ vào món vay BĐS đó, điều này tạo ra sự quay vòng của nguồn vốn. Đó cũng là một trong các yếu tố giúp cho mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS nói riêng, cũng như cho vay đầu tư sản xuất kinh doanh nói chung tại những quốc gia phát triển thấp hơn nhiều so với nước ta.

Bên cạnh đó, ônh Hiếu cho rằng, thực tế, rào cản lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam là vì chúng ta chưa hình thành được quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS. Đây là các kênh huy động vốn cung cấp nguồn vốn trung hạn và dài hạn cho thị trường địa ốc. Đồng thời, nó cũng làm "đòn bẩy" giúp hạ lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh BĐS.

Hiện tại, hành lang pháp lý và tổ chức thực hiện việc hình thành những định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS,... vẫn chưa được triển khai trên thực tế và chưa có cơ chế chính sách cụ thể.

Ngoài ra, bản thân năng lực vốn của những tổ chức tín dụng vẫn còn hạn chế nên nguồn tiền từ ngân hàng cho vay đầu tư nhà đất chủ yếu là lấy vốn ngắn hạn để tiến hành cho vay trung, dài hạn. Đó không chỉ tạo ra một rủi ro rất lớn về thanh khoản mà còn chính là nguyên nhân khó tạo ra một mức lãi suất thấp, biên độ ổn định trong khoảng thời gian dài cho chủ đầu tư địa ốc.

Để có nguồn vốn rẻ với ãi suất ưu đãi trong thời gian dài dành cho thị trường BĐS trong tương lai, ông Hiếu cho rằng: Chúng ta cần phải phát triển thị trường vốn, nhất là thị trường vốn trung, dài hạn. Đây là yêu cầu quan trọng để có các nguồn vốn rẻ cung cấp cho thị trường địa ốc, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn. Để thực hiện được điều đó, trước hết phải hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan tới thiết kế thị trường vốn, tới sự vận hành của thị trường vốn; đồng thời, đưa ra các công cụ nợ và công cụ vốn có tính đa dạng về lãi suất.

Cần hoàn thiện các chính sách để có thể cho thành lập và phát triển đa dạng những kênh huy động vốn chuyên biệt và dài hạn phục vụ phát triển thị trường địa ốc như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS, "chứng khoán hóa" khoản vay BĐS hay mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở hay việc... nhằm góp phần hạ mức lãi suất cho vay đầu tư nhà đất.

Bên cạnh đó, để một thị trường vốn vận hành tốt, bắt buộc phải có các tổ chức đánh giá, xếp hạng tín nhiệm để tổ chức đánh giá các sản phẩm chứng khoán từ những khoản vay địa ốc một cách độc lập, tạo cơ sở niềm tin để các nhà đầu tư tham gia mua bán những sản phẩm chứng khoán này - ông Hiếu cho biết.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Thời báo Tài chính Việt Nam, Báo Xây dựng)