Ngân hàng cạn room cho vay bất động sản

Thời gian gần đây, thị trường ghi nhận tình trạng các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà muốn vay ngân hàng nhưng bị từ chối hoặc phải “xếp hàng” chờ duyệt hồ sơ, các nhân viên nhà băng cho biết ngân hàng đã “cạn” hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng.

Nhiều lý do khiến các ngân hàng gần hết dư địa cho vay, nhưng theo Ngân hàng Nhà nước, nguyên nhân chính xuất phát từ việc tín dụng đã tăng quá nhanh trong nửa đầu năm nay. Tính đến hết tháng 6, nhiều nhà băng đã tăng trưởng tín dụng gần chạm hạn mức được cấp từ đầu năm.

Theo Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/6, tín dụng toàn hệ thống đã tăng 9,35% so với đầu năm và tăng 16,69% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng tín dụng cao nhất trong 10 năm qua. Đồng thời, quy mô thị trường trái phiếu tiếp tục tăng 3,21% và chiếm 2,49% tổng dư nợ tín dụng. Đến 30/6, dư nợ tín dụng thông qua kênh cho vay và đầu tư trái phiếu doanh nghiệp - tăng 9,35% so với cuối năm 2021. Đây là mức tăng 6 tháng đầu năm cao nhất trong vòng 10 năm qua.

Đáng chú ý, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã lên tới hơn 2,36 triệu tỉ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, tương ứng chiếm 20,74% tổng tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ bất động sản. Tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36.400 tỉ đồng, tăng 5% so với đầu năm.

Thực tế một số nhà băng từ chối cho vay, theo Ngân hàng Nhà nước, còn do nguyên nhân họ phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn hoặc là ngân hàng đó bị xếp hạng thấp nên chỉ được giao "room" ít.

Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết tình trạng một số nhà băng hết dư địa tăng trưởng tín dụng do chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực bất động sản nên thời gian quay vòng vốn chậm, không thu hồi được nợ nhanh. Trong khi đó, bản chất hoạt động ngân hàng chủ yếu tập trung cho vay ngắn hạn, bổ sung vốn lưu động.

Việc xử lý ách tắc dòng vốn của thị trường bất động sản, theo Ngân hàng Nhà nước, cần được cân nhắc và tiếp cận theo nhiều nguồn vốn khác nhau, và không đẩy rủi ro tới hệ thống. Rủi ro chính với hệ thống ngân hàng là không đảm bảo khả năng chi trả cho người gửi tiền; vốn cho thị trường bất động sản thường dài hạn trong khi vốn huy động của hệ thống ngân hàng 80% là ngắn hạn.

Tính đến đầu tháng 8, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn chưa nới “room” cho bất kỳ nhà băng nào. Một số nhân viên ngân hàng cũng thừa nhận, bản thân ngân hàng cũng "mòn mỏi" chờ cấp thêm "room" vì năm nay "căng thẳng", lo lạm phát. Nhiều khách hàng rất cần giải ngân nhưng phải xếp "lốt" chờ, khi có khách trả nợ thì dư nợ cho vay giảm, sẽ "nới" được thêm.

Người mua nhà chật vật xoay sở, doanh nghiệp gặp khó

Động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản cùng với việc ngân hàng cạn room cho vay khiến người có nhu cầu vay tiền mua nhà vất vả, chật vật xoay sở.

Anh Lê Nam (Hà Đông, Hà Nội), người vừa “xuống tiền” mua căn hộ hơn 2,3 tỷ đồng tại Cầu Giấy cho biết, anh đang chờ đợi thông tin giải ngân từ phía ngân hàng gần 3 tuần qua. Dù thuộc đối tượng được ưu tiên vay vốn nhưng nhân viên ngân hàng cho biết, anh vẫn phải đợi khi nào có khách vay trả thì mới được giải ngân. Trước đó, khoản vay hơn 1 tỷ đồng của anh đã từng bị một ngân hàng từ chối với lý do cạn hạn mức cho vay đối với bất động sản dù đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vốn, bao gồm cả việc chứng minh thu nhập thường xuyên.

"Tôi đang rất sốt ruột vì chủ nhà hối thúc thanh toán sớm, nếu không sẽ hủy hợp đồng và đòi bồi thường theo cam kết. Còn phía ngân hàng vẫn báo tiếp tục đợi, tình hình này nếu cứ kéo dài, sợ rằng tôi sẽ không mua được nhà, mà còn phải bồi thường hợp đồng”, anh Nam cho hay.

Tương tự, anh Thanh (Gia lâm, Hà Nội) may mắn kiếm được một lô đất thổ cư ưng ý tại Hoài Đức mà chỉ có giá 2,3 tỷ đồng. Anh quyết định vay thêm ngân hàng để mua đất, xây nhà an cư. Sau khi thẩm định, phía ngân hàng đồng ý cho vay và ký văn bản cam kết 3 bên. Sau đó, anh Thanh và khách hàng tiến hành công chứng giao dịch lô đất, nhưng tới nay anh vẫn chưa trả đủ tiền do ngân hàng bất ngờ hoãn giải ngân tiếp với lý do hết room, phải đợi còn hạn mức thì sẽ giải ngân tiếp. Anh Thanh đang lo lắng vì nếu không thanh toán tiếp, chủ đất sẽ đòi bồi thường và hủy hợp đồng.

Trường hợp của chị Ngọc Hà (Nam Từ Liêm, Hà Nội) càng “chật vật” hơn, chị Hà cho biết gia đình chị đã cân nhắc rất nhiều mới đi đến quyết định mua một mảnh đất gần 60m2 tại Nam Từ Liêm để xây nhà do chủ đất đang khó khăn, chấp nhận bán rẻ để nhanh chóng thu tiền về. Cơ hội đến, chị nhanh chóng đặt cọc 200 triệu đồng và thế chấp căn hộ đang ở để mua mảnh đất này.

Tuy nhiên sau khi đã hoàn thiện hồ sơ, chị Hà lại bất ngờ nhận được thông báo từ phía ngân hàng là phải đợi “một thời gian nữa” nhưng không thông báo cụ thể là chờ đợi đến bao giờ do hiện tại ngân hàng đã cạn room cho vay. Tình huống này khiến gia đình chị rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, nếu không có tiền thanh toán cho chủ đất chị sẽ mất khoản tiền đặt cọc 200 triệu đồng…

“Đâm lao theo lao”, trong khi chờ đợi ngân hàng giải ngân, để tránh “mất trắng” 200 triệu tiền cọc, tôi đã tìm cách xoay sở, gom góp tất cả các khoản tiền trong nhà và vay mượn người thân, bạn bè để ký hợp đồng mua đất, thanh toán đủ tiền cho chủ đất. Đợi khi ngân hàng giải ngân, tiền vay ngân hàng tôi sẽ dùng để sẽ “đập” vào những khoản vay này…” Chị Hà mệt mỏi chia sẻ.

Không chỉ đối với người mua nhà, trong bối cảnh ngân hàng cạn room cho vay, tín dụng từ ngân hàng cho bất động sản gặp khó và nguồn vốn huy động qua trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ, thị trường chứng khoán ảm đạm… các doanh nghiệp bất động sản cũng đang đứng trước những trở ngại khá lớn về hoạt động huy động vốn cho việc tiếp tục triển khai và mở bán trong nửa cuối năm 2022 và cả năm 2023.

Nhiều doanh nghiệp chia sẻ, khó khăn nhất hiện nay với họ chính là thiếu vốn. Vay ngân hàng không dễ dàng, trong khi chi phí đầu vào sản xuất đã tăng cao 30 - 50% đè nặng lên doanh nghiệp giai đoạn phục hồi. Bên cạnh đó, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản còn rơi vào thế khó khi dự án đang triển khai nhưng khoản vay nghìn tỷ chưa được giải ngân. Tình trạng này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp còn nhiều kênh huy động vốn, sẽ không “nới room”?

Ngân hàng Nhà nước tới nay vẫn duy trì định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%, có điều chỉnh linh hoạt trên cơ sở diễn biến lạm phát, tình hình kinh tế trong, ngoài nước.

Liên quan đến vấn đề tăng trưởng tín dụng, đặc biệt là việc nới room tín dụng, nhiều ý kiến cho rằng nên cân nhắc điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm nay lên 15, 16%. Tuy nhiên, NHNN cho rằng với điều hành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong bối cảnh lạm phát này thì không thể chủ quan được, nên trước mắt, NHNN vẫn điều hành theo chỉ tiêu 14%.

NHNN cũng cho rằng, việc một số TCTD từ chối cho vay đối với khách hàng không hẳn là do hết room mà còn có thể do các ngân hàng phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn, hoặc một số ngân hàng xếp hạng thấp không được tăng trưởng tín dụng cao...

Đối với cho vay bất động sản, thị trường bất động sản đang gặp phải vấn đề ách tắc dòng tiền. Quan điểm của NHNN là nguồn vốn cho thị trường bất động sản có rất nhiều kênh khác nhau. Tín dụng từ ngân hàng không phải là kênh huy động vốn duy nhất mà chỉ chiếm 47%, còn các nguồn khác như giải ngân FDI (14,8%), thị trường trái phiếu doanh nghiệp (21,5%), cổ phiếu, đầu tư công...

Hơn nữa, bản chất của thị trường bất động sản là vay trung dài hạn, tiền gửi ngân hàng ngắn hạn là chủ yếu, chiếm đến 80%. Cho nên nếu giải quyết ách tắc dòng tiền của bất động sản bằng việc nới room tín dụng thì chỉ được trước mắt, về dài hạn là rủi ro cho ngân hàng.

Về các kênh huy động vốn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Trình, PGS.TS Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh cho biết, hiện nay doanh nghiệp vừa và nhỏ còn được hỗ trợ bởi các quỹ đầu tư. Có thể là quỹ đầu tư công của nhà nước, quỹ đầu tư phi chính phủ trong và ngoài nước. Các doanh nghiệp nên tìm hiểu tiếp cận với các quỷ đầu tư này để tiếp cận thêm nguồn vốn ngoài kênh tín dụng của ngân hàng.

Theo ông Trình, Ủy ban Chứng khoáng Nhà nước, Bộ Tài chính nên phát triển kênh huy động vốn qua thị trường chứng khoán dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đồng thời cần có các thủ tục riêng, sàn riêng linh hoạt hơn để các doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn niêm yết trên sàn. Mặc khác dễ dàng tiếp cận được với các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào.

"Để huy động vốn thành công, doanh nghiệp cần minh bạch hoạt động và báo cáo tài chính. Những phương án hoạt động của doanh nghiệp phải có hiểu quả. Đòi hỏi các doanh nghiệp phải nhìn được thị trường, cam kết đầu tư có hiệu quả thì những người cung cấp vốn cho vay mới tin tưởng và mở hầu bao cho vay", ông Trình cho biết thêm.