Cụ thể, bảng giá đất hàng năm của các địa phương ban hành mặc dù đã qua các khâu khảo sát, thẩm định nhưng luôn thấp hơn giá đất chuyển nhượng thực tế, thậm chí chỉ bằng 30 - 60%. Giá đất ở cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam bộ dự kiến lên tới 162 triệu đồng/m2, cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và Tp.HCM là 81 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá này vẫn còn khá nhiều bất cập. 

Đó cũng chính là nguyên nhân khiến thời gian qua, khi Nhà nước thu hồi đất thì vấn đề phát sinh khiếu kiện, khiếu nại chủ yếu vì giá đất chưa phù hợp với giá thị trường, làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng nhiều dự án. Do đó, việc định giá đất phù hợp sẽ làm cơ sở cho việc giải quyết những bức xúc của người bị thu hồi, đẩy nhanh tiến độ các dự án. 

Theo ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, cơ chế định giá đất của Nhà nước hiện có 2 bất cập. Thứ nhất, khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài (bảng giá đất công bố hàng năm, nhưng bị khống chế bởi khung giá), trong khi thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá nhanh chóng trở nên lạc hậu, thấp hơn nhiều so với thị trường (đặc biệt tại các thành phố lớn), gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phòng mặt bằng... 

Thứ hai, hệ thống cơ quan định giá đã hình thành, nhưng sự phân công còn chồng lấn, tính chuyên nghiệp chưa cao, phần định giá Nhà nước chủ yếu theo cơ chế hội đồng (liên ngành), chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật tình hình thị trường; số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế…

Theo anh Phạm Văn Đường (Thanh Xuân, Hà Nội), khung giá đất vẫn chỉ là… khung, bởi bảng giá đất hiện nay chưa tới từng thửa. Việc áp dụng cho cả khu phố, hay xã với một mức giá là không phù hợp và công bằng, do mỗi thửa đất đều có giá trị khác nhau. Mặt khác, việc tính toán đền bù khi thửa đất nằm trong quy hoạch cần giải tỏa thì việc tính toán đền bù lại hoàn toàn phụ thuộc vào người trực tiếp định giá. Giá trị chênh lệch cao giữa các thửa đất trong khung giá đất cũng rất dễ nảy sinh tiêu cực.

Luật Đất đai đã quy định việc xây dựng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố đưa ra là thống nhất trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại hai hệ thống giá, đó là giá do Nhà nước quy định để thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho dân, lập dự toán, phạt vi phạm hành chính về đất đai; và giá trên thị trường khi thực hiện các dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi thường). Dù khung có xây dựng thế nào đi chăng nữa mà không phù hợp với thị trường thì dân cũng sẽ không chấp nhận. Vì không thể đánh đồng một m2 mặt đường lớn với một m2 sâu trong ngõ.

Theo thống kê của một số chuyên gia về BĐS, khung giá đất năm sau thường cao hơn năm trước. Điều này thường tạo ra tâm lý chờ đợi đối với người có đất bị thu hồi, gây khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm. Bên cạnh đó, bảng giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành cũng tồn tại chênh lệch lớn. Nguyên tắc định giá đất khu vực giáp ranh các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn chênh lệch nhau, nên khi thực hiện các dự án lớn liên quan đến nhiều địa phương thì người dân thường có sự so sánh về mức giá bồi thường và khiếu kiện nhiều.

Đặc biệt, giá trị đất ở các vùng giáp ranh cũng cần phải được xem xét, cân nhắc để có giá trị phù hợp tránh tình trạng xã thuộc tỉnh này thì cao gấp rưỡi, tỉnh bên thì thấp quá, trong khi hai xã chỉ cách nhau có con đường nhỏ. Đồng thời, Nhà nước cần đưa ra mức giá như nhau đối với các thửa đất liền kề nhau cùng mục đích sử dụng, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự trong cùng thời điểm định giá.

Thuỳ Dương - (Tổng hợp theo TN&MT, TBNH)