Phải thu chiếm gần 90% tổng tài sản

Quý 4/2022, CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã:KHG) đạt 630 tỷ đồng doanh thu, giảm 19% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp ở mức 41,8%, giảm 9,9 điểm % so với cùng kỳ năm trước. 

Khoản lãi tiền hợp tác kinh doanh gần 149 tỷ đồng khiến doanh thu từ hoạt động tài chính tăng đột biến lên mức 164 tỷ đồng, gấp 4,8 lần cùng kỳ. Ngoài ra, trong kỳ doanh nghiệp bị phạt vi phạm hợp đồng hơn 31 tỷ đồng.

Quý 4/2022, Khải Hoàn Land báo lãi ròng 251 tỷ đồng, giảm gần 20% so với cùng kỳ. Đồng thời, là doanh nghiệp duy nhất có lãi ròng trong số 4 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới trên sàn chứng khoán gồm CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Service - Mã: DXS); CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand - Mã: CRE); CTCP Tập đoàn Danh Khôi (Mã: NRC).

Luỹ kế năm 2022, công ty có 1.396 tỷ đồng doanh thu và lãi ròng 442 tỷ đồng, lần lượt, tăng 8% và 7% so với năm trước. 

Năm 2022, KHG đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 2.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 800 tỷ đồng. Như vậy, công ty mới chỉ hoàn thành 53% mục tiêu doanh thu và 55% mục tiêu lợi nhuận.

Lợi nhuận khả quan, song chất lượng tài sản tại doanh nghiệp môi giới bất động sản này đáng để quan tâm.

Tính đến 31/12/2022, tổng tài sản của Khải Hoàn Land đạt 7.044 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản có điểm chú ý là giá trị các khoản phải thu rất lớn, lên đến 6.163 tỷ đồng, chiếm 87,5% tổng tài sản gồm các khoản phải thu ngắn hạn đạt 1.514 tỷ đồng, tăng 24%; các khoản phải thu dài hạn đạt 4.649 tỷ đồng, tăng 15%.

Trong đó, 511 tỷ đồng phải thu ngắn hạn của khách hàng liên quan đến Công ty Solution (296 tỷ đồng), đến Khải Minh Land (56 tỷ đồng) đến Bất động sản T&T (80 tỷ đồng), đến T&T Homes (72 tỷ đồng) và không có phải thu khách hàng liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Các khoản phải thu ngắn hạn khác 732 tỷ đồng cũng liên quan đến nhóm công ty có hợp tác kinh doanh như Solution, Khải Minh Land, Giao Hưởng Xanh.

Bên cạnh đó, hàng tồn kho cũng tăng 17% so với đầu năm, ghi nhận 461 tỷ đồng. Chưa kể, chi phí xây dựng cơ bản dở dang ghi nhận 212 tỷ đồng. Cả hai khoản mục này chiếm gần 10% tổng tài sản của KHG. Như vậy, có tới khoảng 98% tài sản của KHG là các khoản phải thu, hàng tồn kho và chi phí xây dựng dở dang – một tỷ trọng báo động về chất lượng tài sản.

Hàng tồn kho của doanh nghiệp này là hàng hóa bất động sản tại các dự án Khu thương mại, biệt thự tại Huyện Cần Giuộc, Long An do Công ty Thái Sơn Long An làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở thương mại, nhà ở đô thị, khu hỗn hợp văn phòng tại thị trấn Bần Yên Nhân, Hưng Yên do T&T làm chủ đầu tư; Dự án Khu hỗn hợp Trung tam Thương mại dịch vụ văn phòng nhà ở cao cấp tại TP Vinh, Nghệ An do tập đoàn T&T làm chủ đầu tư.

Một điểm đáng chú ý, giá trị tồn kho bất động sản của Khải Hoàn Land mới bắt đầu được ghi nhận từ năm 2021 đến nay. Các năm trước đó báo cáo tài chính của công ty không có khoản mục này.

Còn chi phí xây dựng dở dang 212 tỷ đồng là chi phí phát sinh khi công ty nhận chuyển nhượng 2 lô đất của lãnh đạo và người nhà lãnh đạo công ty. Cụ thể, lô đất 26.265m2 tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An với giá chuyển nhượng 120 tỷ đồng và lô đất 4.278m2 tại xã Tiến Lợi, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Định.

Cả 2 lô đất này hiện đang đứng tên bà Đinh Thị Nhật Hạnh (Tổng Giám đốc) và bà Trần Thị Thu Hương (bên liên quan). Khải Hoàn Land giải trình đây là khoản công ty mẹ đầu tư vào 2 công ty con để đầu tư phát triển kinh doanh bất động sản. Các công ty con đều trong giai đoạn mới đi vào hoạt động và đang hoàn thiện thủ tục pháp lý liên quan đến cấp quyền sử dụng đất và công tác chuẩn bị đầu tư dự án.

Vì các khoản phải thu quá lớn khiến dòng tiền kinh doanh năm 2022 của KHG âm tới 1.025 tỷ đồng (năm thứ 2 âm liên tiếp). Dòng tiền kinh doanh âm nghĩa là lợi nhuận chỉ ghi nhận trên sổ sách chứ không thu được tiền mặt về. Để có tiền hoạt động, doanh nghiệp phải trông cậy vào các dòng vốn khác. 

Vì vậy, dòng tiền thuần trong kỳ âm tới 368 tỷ đồng trong khi năm 2021 dương gần 402 tỷ đồng, khiến tiền và các khoản tương đương tiền giảm 65% so với đầu năm, từ 563,8 tỷ đồng xuống chỉ còn 195,7 tỷ đồng. Trong đó có gần 96 tỷ đồng tiền gửi không kỳ hạn tại ngân hàng và 100 tỷ đồng gửi kỳ hạn 1 tháng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội.

Khải Hoàn Land có gần 800 tỷ đồng trái phiếu sắp đến hạn trả

Tính đến 31/12/2022, nợ phải trả của Khải Hoàn Land còn 1.905 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm. Trong đó, tăng mạnh nhất ở mục thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước từ 105 tỷ đồng hồi đầu năm lên gần 166 tỷ đồng. Đặc biệt, nợ vay ngắn hạn tại Khải Hoàn Land tăng gấp 8,6 lần đầu năm, từ 116 tỷ đồng lên gần 1.008 tỷ đồng. Còn dư nợ vay dài hạn giảm từ 541 tỷ đồng về 0 đồng - tức là khoản trái phiếu dài hạn đã đến hạn trả trong thời điểm ngắn hạn tới đây.

Tính đến cuối năm 2022, tổng vay nợ trái phiếu ngắn hạn của Khải Hoàn Land gần 800 tỷ đồng gồm các mã trái phiếu BOND.KHL2020; KHGH2123001 và KHGH2123002.

Cụ thể, lô trái phiếu BOND.KHL2020 có tổng trị giá 200 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, phát hành vào tháng 2 và tháng 3/2020. Đáo hạn vào 25/3/2023.

Lô trái phiếu KHGH2123002 có tổng giá trị 300 tỷ đồng, bắt đầu phát hành từ 22/12/2021, hoàn tất phát hành vào 10/3/2022. Trái phiếu có kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào 22/6/2023.

Còn lô trái phiếu mã KHGH2123001 có tổng giá trị 300 tỷ đồng được phát hành vào 5/10/2021 có kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào ngày 5/4/2023. Đây là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo. Lãi suất danh nghĩa cố định 12%/năm. 

Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động, thực hiện các chương trình, dự án đầu tư của công ty. Cụ thể, số tiền thu được từ đợt chào bán trái phiếu để tăng quy mô hoạt động môi giới bất động sản, hợp tác phát triển và phân phối độc quyền giai đoạn 1.1 dự án T&T City Millennia.

Lô trái phiếu này được đảm bảo bởi 42 triệu cổ phiếu KHG của CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land, trong đó 25,6 triệu cổ phiếu sở hữu bởi ông Nguyễn Khải Hoàn và 16,4 triệu cổ phiếu sở hữu bởi ông Phan Tuấn Nghĩa.

Thông tin tài sản đảm bảo ghi nhận tháng 5/2021 ông Nguyễn Khải Hoàn có giao dịch đảm bảo tổng 32 triệu cổ phần của ông tại CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land đảm bảo cho khoản vay/nghĩa vụ trị giá 211,2 tỷ đồng. Thời điểm đó Khải Hoàn Land chưa đưa cổ phiếu lên giao dịch trên sàn chứng khoán.

Ngoài ra còn có biện pháp đảm bảo bổ sung: Khải Hoàn Land sẽ giao cho Ngân hàng TMCP Phương Đông chi nhánh Tân Bình quản lý tiền bán 100 căn hộ thuộc dự án La Partenza hình thành trong tương lai để đảm bảo cho dòng tiền thanh toán. Và được sự bảo lãnh thanh toán của Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn, bảo lãnh thanh toan của ông Nguyễn Khải Hoàn.

Như vậy, các lô trái phiếu của Khải Hoàn Land phát hành sẽ đáo hạn trong quý 1 và quý 2/2023.

Tuy nhiên, trong bối cảnh "tiền và các khoản tương đương tiền" giảm sâu, gần 90% tài sản nằm ngoài công ty và các kênh tín dụng khác vẫn đang bị \'siết\' khiến Khải Hoàn Land sẽ đối mặt áp lực tài chính khi các lô trái phiếu tổng trị giá 800 tỷ đồng nêu trên đều đến ngày đáo hạn. 

Nhiều doanh nghiệp bất động sản xin chậm thanh toán nợ trái phiếu

Theo thông tin từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội, từ đầu tháng 2 đến nay, một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công bố thông tin bất thường về việc chậm thanh toán gốc, lãi các lô trái phiếu như Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Vina2; CTCP Lavida Invest; Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star; Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Seaside Homes;...

Theo báo cáo mới đây của VnDirect, trong năm 2023, áp lực đáo hạn sẽ tăng mạnh trong quý 2 và quý 3. Tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của ngành bất động sản là 37,6%, tương đương 102.570 tỷ đồng (tăng 76% so với cùng kỳ).