Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) 2014 sửa đổi quy định, muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, doanh nghiệp phải được ngân hàng bảo lãnh trách nhiệm đối với khách hàng. Đánh giá về quy định này, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn Đoàn Chí Thanh cho biết, việc áp dụng hình thức này vào trong luật là sự đột phá về cách nghĩ của những nhà làm luật để minh bạch thị trường và đào thải các nhà đầu tư làm ăn cẩu thả.

Đó cũng là điều tất yếu cần phải có giữa các bên tham gia giao dịch là khách hàng, ngân hàng và chủ đầu tư. Điều đó bắt buộc chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính ngay từ khi tổ chức bán nhà hình thành trong tương lai. Ngân hàng sẽ loại các nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu ngay từ đầu. Vị này nêu ý kiến: “Cái quan trọng là thủ tục bảo lãnh như thế nào, việc này cần hướng dẫn cụ thể ngay khi luật ban hành”.

Dưới góc độ tích cực, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HOREA), chế định này có ưu điểm là bảo vệ khách hàng tuyệt đối, không để xảy ra các rủi ro cho người mua BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, ông Châu cũng lưu ý rằng, quy định này làm phát sinh thêm một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà khách hàng phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Còn về tác động của quy định này tới thị trường nhà ở, ông Châu đánh giá, việc bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai chắc chắn sẽ có tác động vào tâm lý, làm khách hàng mạnh dạn hơn khi xuống tiền mua nhà. Tuy nhiên, đây không phải là cú huých cho thị trường BĐS bởi khi bảo lãnh thì chi phí chắc chắn tăng lên.

Ông Châu cho biết, bắt đầu từ ngày 1/7, nếu tuân thủ nghiêm ngặt việc bảo lãnh theo quy định này thì khách hàng được bảo vệ tuyệt đối nhưng doanh nghiệp có dự án thuộc diện bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ gặp nhiều khó khăn. Bởi vì, doanh nghiệp sẽ phải có tài sản bảo đảm trị giá từ 130-140% giá trị dự án bảo lãnh để có được chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Bên cạnh đó, Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng nhận định rằng quy định mới này có ưu điểm bảo vệ tuyệt đối, không để phát sinh rủi ro cho người tiêu dùng khi mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai nhưng quy định cũng vẫn có nhiều hạn chế.

Cụ thể, quy định mới này áp dụng cho tất cả các chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, không phân biệt những chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu, có năng lực thật sự, với một số ít các chủ đầu tư năng lực yếu, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo. Đặc biệt, quy định này có thể làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người mua nhà hình thành trong tương lai phải gánh chịu.

Cụ thể, quy định mới này áp dụng cho tất cả các chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, không phân biệt những chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu, có năng lực thật sự, với một số ít các chủ đầu tư năng lực yếu, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo. Đặc biệt, quy định này có thể làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người mua nhà hình thành trong tương lai phải gánh chịu.

Đại diện HOREA đưa ra ví dụ: Với một dự án căn hộ chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá trị 1 tỷ đồng, tổng giá trị của tòa chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến sau 2 năm sẽ bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Theo quy định về việc bảo lãnh ngân hàng hiện nay, muốn được ngân hàng thương mại phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỷ đồng thì chủ đầu tư dự án phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng, nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản trị gía gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế.

"Chủ đầu tư sẽ phải trả mức phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với số tiền khoảng 2 tỷ đồng/năm. Chi phí này sẽ được các chủ đầu tư tính vào giá bán, giá thuê mua nhà mà người mua, thuê mua nhà phải trả", trong văn bản nêu rõ. Như vậy, quy định này dù bảo đảm an toàn tài sản cho người tiêu dùng nhưng không phải là cú huých kích cầu cho thị trường nhà ở.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Cafeland, Bizlive)