Thị trường căn hộ gần đây đã có những thay đổi đáng kể. Nếu như trong những năm trước, đa phần người mua chỉ để ở thì trong nửa đầu năm 2013, phần lớn người mua nhà lại mua với mục đích cho thuê. Điển hình là tại các dự án IPH, dự án Richland Southern gần đây bán được khá nhiều căn hộ, mà nhiều người trong số đó mua xong là cho thuê lại ngay. Dự án Dolphin Plaza ở gần đó cũng dành 70 căn hộ để cho người nước ngoài thuê.

Một kênh đầu tư tốt

Nhận định về xu hướng mua căn hộ để cho thuê lại, bà Dương Thùy Dung, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam, nói rằng theo nghiên cứu gần đây khi mà trần lãi suất giảm, giá vàng liên tục giảm, giá nhà đất cũng giảm mạnh và bắt đầu đứng giá thì việc đầu tư vào căn hộ cho thuê là một kênh đầu tư khá tốt so với vàng, đặc biệt với những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và đang phân vân chưa biết làm gì.

Không chỉ riêng đại diện của CBRE mà nhiều chuyên gia khác cũng nhận định trong bối cảnh hiện nay, người có tiền nhàn rỗi nên đầu tư mua căn hộ để cho thuê lại. Bởi so với gửi tiết kiệm, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang khá hấp dẫn và thị trường bất động sản bây giờ cũng đang có nhiều dự án với mức giá bán hợp lý, có thể cho thuê lại dễ dàng để khách hàng lựa chọn.

Trái ngược với thị trường căn hộ để ở, nhu cầu khách thuê vẫn đang gia tăng khi người nước ngoài ngày càng đến Việt Nam làm việc nhiều hơn, đặc biệt từ khu vực Châu Á. Tại Tp.HCM, trong 9 tháng có 180 dự án FDI từ Nhật, Hàn Quốc, Singapore và Malaysia, chiếm 62% tổng vốn đăng ký. Những doanh nhân Châu Á thường ưa thích căn hộ tại khu vực quận 7, trong khi đó khu trung tâm (quận 1 và quận 3) là lựa chọn của các khách thuê phương Tây.

Việt Nam cũng được xem là điểm đến ưa thích của các chuyên gia nước ngoài, theo kết quả khảo sát 7.000 chuyên gia của HSBC năm 2013. Theo đó, 64% chuyên gia nước ngoài cho rằng, thu nhập của họ đã tăng lên khi đến Việt Nam đồng thời 23% người cho biết họ đã chi tiêu ít hơn hẳn khi đến đây.

Thực tế, số lao động nước ngoài được cấp phép tại Tp.HCM cũng tăng mạnh từ năm 2008 đến nay. Con số ước tính ở thời điểm giữa năm 2011 là 22.000 người, chưa bao gồm lao động không phép. So sánh với số lượng căn hộ dịch vụ chưa tới 3.000 căn và lượng căn hộ “mua để cho thuê” cho thấy tiềm năng của thị trường này còn rất lớn.

Trong khi đó nguồn cung căn hộ cho thuê lại tăng chậm thì việc đầu tư vào phân khúc thị trường căn hộ cho thuê sẽ là một kênh đầu tư tốt, nhiều tiềm năng để phát triển.

Việc đầu tư mua căn hộ để cho thuê cũng mang lại một khoản lợi nhuận cho chủ đầu tư. Theo ông Richard Leech, Giám đốc điều hành của CBRE cho rằng, khoảng cách rất lớn giữa giá chào thuê của căn hộ dịch vụ và căn hộ để bán đã kích thích giới đầu tư mua căn hộ để cho thuê lại. Giá chào thuê căn hộ dịch vụ một buồng ngủ ở Keangnam lên đến 2.000 USD/tháng, căn 2 buồng ngủ có giá 2.650 USD/tháng, trong khi ở Crowne Plaza là 2.400 USD/tháng đối với căn một buồng ngủ và 2.700 USD/tháng đối với căn 2 buồng ngủ.

Anh Hoàng Công Dũng, một nhà đầu tư chứng khoán ở Hà Nội, đã mua một căn hộ hoàn thiện có diện tích 133 m2 tại một chung cao cấp ở Mỹ Đình với giá hơn 4 tỉ đồng để cho thuê.

Theo anh Dũng, kênh đầu tư chứng khoán giờ không còn hấp dẫn, lãi suất thì thấp quá, vàng thì quá rủi ro nên nên việc mua nhà để cho thuê có thể được xem là kênh đầu tư bảo toàn vốn tốt. “Giá nhà bây giờ đã ổn định, nên nếu không mua lúc này, thời gian tới sẽ khó mua được với giá trên. Ngoài ra với việc mua những căn hộ đã hoàn thiện, bên cạnh việc có tiền từ cho thuê, nó cũng có thể mang lại khả năng sinh lợi lớn một khi thị trường bất động sản hồi phục”, anh nói.

“Mua nhà lúc này để cho thuê và đón đầu cơ hội gia tăng lợi nhuận khi thị trường phục hồi là hợp lý. Nếu tôi là người có nhu cầu về nhà ở, tôi cũng sẽ quyết định mua lúc này, bởi lẽ, đây là cơ hội mua nhà tốt nhất trong 5 năm qua”, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE, nói.

Mặt khác khi nhìn nhận được xu hướng hiện nay nhiều ông chủ địa ốc đã thiết kế những gói bán hàng hấp dẫn dành cho khách hàng. Ví dụ như tại dự ắn Dolphin Plaza, khi khách mua căn hộ chưa có nhu cầu sử dụng, chủ đầu tư sẽ thông qua việc trang bị nội thất, tìm kiếm khách thuê và quản lý trong 3 năm đầu. Hiện chủ đầu tư đang đưa ra hai chương trình cho thuê hấp dẫn dành cho các nhà đầu tư. Phương án 1: Mua căn hộ với giá 35 triệu đồng/m2 và nhận ngay 100% tiền thuê căn hộ định kỳ 6 tháng một lần. Với Phương án 2: Mua căn hộ với giá 32 triệu đồng/m2 và sau 24 tháng bắt đầu nhận 100% tiền thuê căn hộ định kỳ 6 tháng một lần.

Hay như tại dự án IPH, hiện đang triển khai chương trình “Đảm bảo lợi nhuận Đầu tư với Căn hộ Dịch Vụ hoàn thiện” để đem cho thuê căn hộ với doanh thu tối thiếu từ 400 triệu đồng/năm.

Khi mua căn hộ dịch vụ cao cấp IPH, khách hàng sẽ được tham gia chương trình “Đảm bảo lợi nhuận Đầu tư với Căn hộ Dịch Vụ hoàn thiện” để đem cho thuê căn hộ với doanh thu tối thiểu từ 400 triệu đồng/năm. Đây là chương trình cho phép chủ nhà tiếp cận ngay với mạng lưới khách thuê quốc tế của Vietnam Sotheby’s International Realty.

Rủi ro tiềm ẩn

Tuy việc đầu tư vào phân khúc căn hộ cho thuê hiện nay là hấp dẫn và nhiều lợi ích tuy nhiên bên cạnh đó cũng còn tồn tại khá nhiều bất cập. Việc mua căn hộ để cho thuê lại mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư nhưng lợi nhuận này còn khá thấp.

Chị K.P (Phường Hòa Cường – Đà Nẵng), người đầu tư mua tới 3 căn hộ và đã cho người nước ngoài thuê lại. Chị chia sẻ, với mức cho thuê 11 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 3 phòng ngủ (117 m2), nhà đầu tư đủ sức trả lãi ngân hàng trong một thời gian dài. Chị tính, với 1 căn hộ loại 2 phòng ngủ (giá khoảng 1,3 tỷ đồng), tiền vay ngân hàng trung bình 900 triệu đồng, lãi phải trả hàng tháng 6 triệu đồng/tháng (6 tháng đầu), 9 triệu đồng/tháng (18 tháng tiếp theo) và 10,65 triệu đồng (kể từ tháng 25 trở đi).

So sánh tiền thu được cho thuê nhà và tiền lãi vay phải trả, chị K.P vẫn ở ngưỡng an toàn. Tuy nhiên, dưới góc độ kinh tế, tính cả vốn tự có 400 triệu đồng (với lãi suất tiết kiệm 8%/năm), lợi nhuận của chị thu lại là rất ít.

Tuy nhu cầu thuê nhà của người nước ngoài tại Việt Nam là rất cao thời gian thuê thường ngắn (từ 6 đến 12 tháng), người cho thuê rất hiếm ký được một hợp đồng dài hạn trên 1 năm.

Khi hỏi về rủi ro trong quá trình thực hiện phương án mua căn hộ cho thuê, một người môi giới bất động sản cho biết, rủi ro cơ bản của kiểu đầu tư này là “đầu ra” của thị trường thuê nhà. Nhiều khi tìm được “mối” cho thuê, nhà đầu tư vội vàng mua căn hộ, ký kết hợp đồng cho thuê với thời gian 1 năm. Tuy nhiên, bước sang năm thứ 2, mặc dù đã “đánh tiếng” nhưng chủ nhà vẫn không tìm được người thuê nhà. Để tìm được người thuê nhà, nhà đầu tư căn hộ phải thông qua môi giới cá nhân hoặc một doanh nghiệp. Số tiền chi hoa hồng môi giới thường là 1 tháng tiền thuê nhà (thuê 1 năm), 0,75 (thuê 9 tháng) và 0,5 tháng (thuê 6 tháng). Do vậy, phần thu nhập của nhà đầu tư căn hộ sẽ mất đi một ít so với dự kiến ban đầu, nếu chủ nhà không muốn mấ tiền hoa hồng như vậy thì đành phải đóng cửa, chờ cơ hội khác.

Dù mua căn hộ để cho thuê lại đang được đánh giá có hiệu quả tốt, nhưng không phải dự án nào cũng được nhà đầu tư lựa chọn, mà chỉ có những dự án đã hoàn thành và có chính sách tốt mới được lựa chọn. Tiêu biểu là các dự án căn hộ cao cấp StarCity Lê Văn Lương, dự án Him Lam Riverside đang được nhiều khách hàng mua rồi cho thuê lại.

Việc người mua thiếu kiến thức khi chọn mua căn hộ thường tin theo những quảng cáo được lặp đi lặp lại, lời giới thiệu của môi giới và những báo cáo thị trường thiếu độ tin cậy sẽ khiến cho các chủ nhà này gặp nhiều rủi ro hơn.

Ví dụ như việc nhà đầu tư chỉ nhìn tới lợi nhuận trước mắt mà không hề tính toán tới các chi phí phải bỏ ra như chi phí bảo trì, bảo dưỡng, thay thế trang thiết bị nội thất, chi phí môi giới, chi phí thủ tục hành chính liên quan đến việc cho thuê, thuế thu nhập từ cho thuê...là những khoản chi phí mà nhà đầu tư ít khi chú ý. Nhiều chủ nhà kỳ vọng giá thuê cao, nhưng thực tế không phù hợp với ngân sách của bên đi thuê, nguồn cung căn hộ cho thuê tăng nhanh từ những dự án mới bàn giao nhà dẫn đến căn hộ bỏ trống cả năm trời và buộc phải giá thuê xuống để mong có khách. Mặt khác, nhiều nhà đầu tư người một nơi của một nơi. Họ giao cho môi giới dẫn khách, giới thiệu cho thuê. Rủi ro thường xảy ra là môi giới thường dẫn khách đến nơi có ... hoa hồng cao hơn. Tâm lý khách thuê đến một căn hộ không được chăm sóc cẩn thận thì cũng dễ bỏ đi.

Bên cạnh đó, rủi ro chính sách, quy hoạch cũng tác động thường xuyên đến thị trường BĐS. Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân dẫn chứng, nếu người nước ngoài và Việt kiều được mua nhà thì nhu cầu thuê của đối tượng này sẽ giảm sút. Mà chính đối tượng này với khả năng chi trả cao đang là đầu ra mà những người mua căn hộ để cho thuê hướng đến.

Phân khúc cho thuê cao cấp đang có sự cạnh tranh rất dữ dội, khách hàng đi thuê có nhiều sự lựa chọn khác nhau. Nếu chọn đầu tư trong phân khúc này, nhà đầu tư cá nhân cần có những thông tin thực tế từ thị trường, gu thiết kế, hành vi của khách hàng…và nhiều yếu tố khác để đảm bảo khoản đầu tư của mình sinh lợi. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng, xu thế thị trường, chính sách, và nhu cầu thị trường thực tế.

T.T (Tổng hợp)