Cụ thể, Điều 54 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, luật mới đã quy định chặt chẽ hơn về các mức thanh toán khi chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai. Điều này sẽ hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu một khoản tiền lớn từ khách hàng sau đó lại không tiến hành dự án, chậm tiến độ hoặc thậm chí không thể hoàn thiện dự án để giao nhà đã diễn ra trong nhiều năm qua.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh cho biết, trên thực tế, các doanh nghiệp địa ốc đang thực hiện các phương thức bán hàng và thanh toán tương tự như luật mới quy định. Tuy nhiên, luật quy định chặt chẽ như trên sẽ khiến giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng trở nên rõ ràng, chặt chẽ hơn.

Ông Hiền còn cho biết thêm, hiện tại, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Ông Thành ở VNREA cho biết thêm, luật mới quy định trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về điều kiện của nhà ở được bán, cho thuê mua. Nếu quá thời hạn trên mà cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không có văn bản trả lời thì chủ đầu tư được quyền bán, cho thuê mua nhà ở.

Sau khi đọc qua luật mới này, một số chủ đầu tư cho rằng, theo nguyên tắc của giao dịch dân sự được quy định trong Bộ luật Dân sự thì chủ đầu tư và khách hàng hoàn toàn có thể tự thỏa thuận với nhau về các khoản thu khi giao dịch mua bán nhà. Một chủ đầu tư cho rằng, họ có thể thỏa thuận với khách hàng để thu hơn 70% giá trị căn nhà trước khi giao nhà, miễn sao khách hàng chấp thuận và cam kết trong hợp đồng.

Lý giải điều này, luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Giám đốc Công ty luật Legal United Law (TPHCM) cho biết, Bộ luật Dân sự là luật “mẹ” mang tính điều chỉnh chung, còn Luật Kinh doanh bất động sản là luật chuyên ngành áp dụng cho riêng ngành bất động sản. Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư bất động sản buộc phải tuân theo luật chuyên ngành trong trường hợp này nên theo ông Tùng, hiểu như chủ đầu tư trên là sai luật.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Xây dựng, Thời báo kinh tế Sài Gòn)