Đừng chỉ đổ lỗi cho chủ đầu tư, ngân hàng khi khoản đầu tư của mình thua lỗ!

Theo góc nhìn của em, nhận định như vậy có phần phiến diện. Muốn đánh giá một khoản đầu tư bất động sản thành công hay thất bại, cần nhìn nhận toàn diện hơn, thay vì quy tất cả trách nhiệm cho chủ đầu tư & ngân hàng.

Trước hết, phải thừa nhận rằng những doanh nghiệp như Vinhomes, Ecopark, Masterise hay Sun Group ...đã tạo ra nhiều dự án có quy mô, chất lượng và giá trị riêng, góp phần thay đổi diện mạo đô thị và được thị trường đón nhận. Điều này đã được thể hiện qua sự phát triển của nhiều khu đô thị, dự án trong những năm qua.

Thực tế, đã có không ít nhà đầu tư thu được thắng lớn khi mua Vinhomes Riverside, Vinhomes Green Bay, Ecopark Hưng Yên… từ những giai đoạn đầu. Có những sản phẩm tăng giá mạnh qua các chu kỳ thị trường, thậm chí có thời điểm được săn đón đến mức nguồn hàng trở nên khan hiếm.

Vậy tại sao cùng một chủ đầu tư, cùng một dự án, có người thắng lớn, có người lại thua lỗ nặng nề?

Vấn đề đôi khi không chỉ nằm ở sản phẩm, mà còn nằm ở thời điểm mua, mức giá mua và cách chúng ta sử dụng dòng tiền.

Một căn nhà tốt không đồng nghĩa với việc mua ở bất kỳ mức giá nào cũng có lãi. Một dự án tiềm năng không có nghĩa giá sẽ tăng mãi. Và một chủ đầu tư uy tín cũng không thể bảo đảm rằng mọi người mua sản phẩm của họ đều thành công về tài chính.

Khi thị trường tăng nóng, nhiều người mua với tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Người trước mua có lãi, người sau nhìn vào mức tăng ấy rồi tin rằng giá chỉ có thể tiếp tục đi lên. Có người mua thứ cấp với mức chênh lệch rất cao, sử dụng đòn bẩy tài chính vượt quá khả năng chi trả, trong khi dòng tiền thực tế không đủ để nuôi khoản vay.

Đến khi thị trường đảo chiều, thanh khoản suy giảm, lãi vay tăng hoặc thu nhập không còn đáp ứng được nghĩa vụ tài chính, áp lực trả nợ bắt đầu xuất hiện. Lúc này, tài sản dù vẫn còn đó nhưng chủ sở hữu có thể không đủ sức giữ. Muốn bán cũng khó, mà càng giữ càng áp lực, cuối cùng đành chấp nhận cắt lỗ.

Vậy trong câu chuyện ấy, trách nhiệm thuộc về ai?

Chủ đầu tư chắc chắn không phải lúc nào cũng đúng. Chính sách bán hàng, mức giá mở bán, cách phân phối sản phẩm, hoạt động truyền thông và những cam kết đưa ra đều cần được xem xét, kiểm chứng. Nếu có hành vi cung cấp thông tin sai lệch, cam kết không đúng hoặc vi phạm pháp luật, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm tương ứng.

Nhưng ở chiều ngược lại, nhà đầu tư cũng cần chịu trách nhiệm với quyết định của chính mình. Không thể mặc định rằng cứ mua sản phẩm của doanh nghiệp lớn thì sẽ có lãi, cứ dự án nổi tiếng thì giá sẽ tăng, hay thị trường đã tăng nhiều năm thì chắc chắn không thể giảm.

Thị trường không có nghĩa vụ phải tăng giá để đáp ứng kỳ vọng lợi nhuận của bất kỳ ai.

Một điểm nữa em nghĩ anh chị cần phân biệt: chất lượng sản phẩm và hiệu quả đầu tư là hai chuyện khác nhau. Một khu đô thị tốt vẫn có thể là khoản đầu tư kém hiệu quả nếu mua ở mức giá quá cao. Ngược lại, một sản phẩm bình thường nhưng mua được đúng giá, đúng thời điểm và phù hợp với khả năng tài chính vẫn có thể mang lại lợi nhuận tốt.

Vì vậy, trước khi xuống tiền, thay vì chỉ hỏi chủ đầu tư nào uy tín, dự án nào đang hot, hãy tự hỏi thêm:

* Giá mình mua đã hợp lý so với giá trị thực và mặt bằng khu vực chưa?

* Nếu giá không tăng trong 3–5 năm, mình có còn muốn sở hữu tài sản này không?

* Nếu lãi suất tăng, thu nhập giảm hoặc không thể bán trong 1–2 năm, mình có đủ sức cầm cự không?

* Lợi nhuận kỳ vọng đến từ giá trị sử dụng, dòng tiền thực hay chỉ dựa vào niềm tin rằng sẽ có người mua sau trả giá cao hơn?

Em chia sẻ những điều này không phải để bênh vực bất kỳ chủ đầu tư nào, càng không có ý phủ nhận những rủi ro và bất cập của thị trường. Em chỉ nghĩ rằng người mua nhà cần có một góc nhìn công bằng và tỉnh táo hơn.

Bởi nếu sau mỗi lần thua lỗ, chúng ta chỉ kết luận rằng do chủ đầu tư, do thị trường, do người khác tạo sóng… mà không nhìn lại cách mình định giá tài sản, sử dụng đòn bẩy và quản trị rủi ro, thì rất có thể ở dự án tiếp theo, với một chủ đầu tư khác, chúng ta vẫn lặp lại đúng kịch bản cũ.

Đầu tư bất động sản không chỉ là chọn đúng dự án, mà còn phải mua đúng giá, dùng đúng lượng vốn và giữ được tài sản đủ lâu để giá trị của nó phát huy.

Chúc anh chị em luôn tỉnh táo, đầu tư có kỷ luật và quan trọng nhất là kiếm được lợi nhuận mà vẫn ngủ ngon mỗi tối!