Tăng vốn thần tốc trước khi chào sàn

Sau gần 10 năm bước chân vào thị trường bất động sản, ngày 20/11 vừa qua, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội chính thức chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest được niêm yết 160 triệu cổ phiếu trên HNX với mã chứng khoán VPI.  Ngày giao dịch đầu tiên là 28/11/2017 với giá tham chiếu 27.600 đồng/cổ phiếu.

Được biết, trong bản cáo bạch, Văn Phú Invest thể hiện tốc độ tăng vốn "chóng mặt" trước khi lên sàn.

Theo đó, năm 2008, vốn điều lệ ban đầu của Văn Phú Invest chỉ là 45,8 tỷ đồng. Hơn 9 năm sau, tính đến tháng 7/2017, vốn của Văn Phú tăng 35 lần thông qua các đợt phát hành cổ phiếu, từ 45,8 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng.

Riêng lần tăng vốn "khủng" trước thềm niêm yết thực hiện vào tháng 7 vừa qua, chỉ trong vòng 3 tháng, từ tháng 4 đến tháng 7/2017, Văn Phú Invest tăng vốn mạnh gấp 6 lần từ 262 tỷ lên 1.600 tỷ đồng.

Có thể nói, đây sẽ là động thái tích cực nếu doanh nghiệp tăng vốn vì nhu cầu phục vụ triển vọng kinh doanh sáng sủa. Tuy nhiên, nếu tăng vì mục đích muốn làm đẹp hình ảnh doanh nghiệp, rồi đưa lên sàn để thoái vốn, thì đó sẽ là vấn đề cần cân nhắc để nhà đầu tư định giá cổ phiếu của doanh nghiệp này.

Hơn nữa, theo quy định hiện hành, doanh nghiệp chưa phải là công ty đại chúng, việc tăng vốn điều lệ chỉ đơn thuần áp dụng theo quy định của Luật Doanh nghiệp mà không phải báo cáo kết quả cho Ủy ban Chứng khoán. Việc báo cáo Ủy ban Chứng khoán khắt khe sẽ tạo thêm tầng kiểm soát về việc tăng vốn của doanh nghiệp.

Tuy nhiên theo tìm hiểu, Văn Phú Invest mới được chấp thuận trở thành công ty đại chúng từ tháng 10/2017. Trong khi đó, quá trình tăng vốn thần tốc diễn ra từ tháng 7/2017. Câu hỏi đặt ra là, cơ sở nào để thẩm định tính minh bạch của quá trình tăng vốn?

Dính nhiều lùm xùm, tai tiếng

Trước thông tin sắp chào sàn, nhìn lại quá trình hoạt động của Văn Phú Invest cho thấy, doanh nghiệp này thâu tóm được nhiều dự án khủng tại Hà Nội, trải dài từ Hà Đông tới Cầu Giấy, Ba Đình. Tuy nhiên khi triển khai bất cứ dự án nào cũng thường để lại những tai tiếng, kiện cáo cư dân.

Văn Phú Invest được hình thành từ những năm 2003 với tiền thân là chí nhánh tại Hà Nội của Công ty Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Quảng Ninh. Năm 2008, ông Tô Như Toàn - người gây dựng nên công ty lúc bấy giờ - tách hẳn ra làm Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest. Thời điểm này, Văn Phú Invest đánh dấu bước chân đầu tiên trong thị trường bất động sản khi triển khai Khu đô thị mới Văn Phú tại Hà Đông.

Quy mô hơn 94 ha, tổng mức đầu tư 18.000 tỷ đồng, siêu dự án Khu đô thị Văn Phú được thiết kế theo mô hình đô thị phức hợp hiện đại, gồm các khu nhà liền kề, biệt thự thông tầng, các tòa cao tầng và công trình xã hội.

Dù mới đưa vào bàn giao sử dụng chưa được 10 năm, các hạng mục trong khu đô thị do Văn Phú Invest kiến tạo từng bị nhiều người dân khiếu nại về chất lượng, đặc biệt là với dòng sản phẩm biệt thự. Lần lượt những công trình trường tiểu học Phú La, trụ sở UBND phường Phú La xây dựng theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng đều dính lùm xùm.

Năm 2011, Văn Phú Invest cho ra đời pháp nhân Công ty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú - Trung Kính để triển khai dự án bất động sản cao cấp Trung Kính Complex, nay còn gọi là Home City Trung Kính.

Home City Trung Kính khởi công vào tháng 5/2014, đón dân về ở từ cuối 2016. Tuy nhiên, đây lại là khởi đầu của những bức xúc kéo dài cho người dân. Đầu năm 2017, hàng trăm cư dân Home City đã xuống đường căng băng rôn đòi quyền lợi, khiến nại lên các cơ quan, bộ, ngành.

Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với tập thể người mua nhà dự án Home City Trung Kính là do chủ đầu tư không rõ ràng thông tin về quy hoạch. Cụ thể, lúc xây dựng và bán hàng dự án được quảng cáo là có địa chỉ tại 177 phố Trung Kính, có lối đi ngõ 177 Trung Kính. Nhưng đến lúc dự án hoàn thành thì lối đi này bị đóng lại, cư dân phải đi bằng đường tránh ở phố Nguyễn Chánh do lối đi 177 Trung Kính thuộc vào dự án khác.

Sau đó, vào năm 2013, đã nổ ra hàng loạt khiếu kiện của cư dân khi người mua nhà Văn Phú Victoria (khu đô thị Văn Phú- quận Hà Đông) cho rằng bị chủ đầu tư ép đóng tiền lên tới 95% giá trị căn hộ trong khi chưa dự án vẫn chưa hoàn thiện phần thô. Cũng tại dự án này, các đơn vị bán hàng thứ cấp đã thu tiền ký hợp đồng bán nhà trong khi không nộp số tiền thu được của người mua nhà về cho chủ đầu tư.

Có thể thấy rằng, việc phát triển các dự án có quy mô lớn như vậy chính là lý do quan trọng buộc doanh nghiệp này phải tăng huy động nguồn lực tài chính nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển bền bền vững. Nhìn tổng quan, việc niêm yết cũng giúp tăng cường khả năng huy động nguồn vốn giá rẻ trong bối cảnh làn sóng đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản – xây dựng đang nở rộ. 

Tuy nhiên, các thông tin về hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này luôn là một ẩn số, và ít nhiều cũng khiến cho hình ảnh của Văn Phú Invest không được công chúng đón nhận, mặc dù sở hữu lượng quỹ đất dồi dào như nhiều, thậm chí còn hơn "ông lớn" bất động sản khác. Và khi lên sàn,  tên tuổi của Văn Phú Invest liệu còn được chào đón nồng nhiệt?

Theo Hoàng Dung/An ninh tiền tệ