Ngân hàng siết tín dụng sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS?

Hiện, Ngân hàng Nhà nước đang dự thảo sửa đổi thông tư 36/2014/TT-NHNN (gọi tắt là thông tư 36) trong đó dự kiến giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về bất động sản từ 150% lên 250%

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ ấm lên trong năm 2016 là cơ hội cho ngân hàng rót vốn cho vay mua nhà, đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng. Vì vậy, theo lãnh đạo các nhà băng, nếu Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 theo hướng nói trên sớm được NHNN ban hành sẽ tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng của ngân hàng. Bởi thực tế, hoạt động ngân hàng chủ yếu phụ thuộc vào hoạt động tín dụng, mà hoạt động tín dụng phần lớn liên quan đến bất động sản ở nhiều góc độ khác nhau: cho vay với mục đích sử dụng vốn vào bất động sản (đầu tư kinh doanh dự án, mua nhà để ở, mua nhà để cho thuê…), bảo lãnh dự án bất động sản, tài sản bảo đảm là bất động sản…

Nếu Dự thảo sửa Thông tư 36 buộc các ngân hàng phải giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% thì dư nợ trung, dài hạn của các nhà băng buộc giảm xuống ít nhất từ 200.000 - 300.000 tỷ đồng, trong khi phần lớn dư nợ này chủ yếu chảy vào bất động sản.

Theo tổng giám đốc một ngân hàng, việc NHNN lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36, trong đó quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, sẽ “siết” chặt nguồn vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản, ảnh hưởng lớn đến dư nợ tín dụng lĩnh vực này.

Trong Dự thảo Thông tư 36 sửa đổi sẽ có nhiều quy định mới, đáng chú ý như giảm trần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn của các NHTM từ 60% xuống còn 40%; đồng thời tái nâng hệ số rủi ro về các khoản phải đòi bất động sản từ 150% lên 250%...

Theo phân tích của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng, chỉ tính riêng phần giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% sẽ tác động đáng kể đến dư nợ trung, dài hạn. Theo đó, với dư nợ tín dụng đối với toàn nền kinh tế đến thời điểm hiện tại đạt mức khoảng 4,3 triệu tỷ đồng, nếu Dự thảo sửa Thông tư 36 buộc các ngân hàng phải giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% thì dư nợ trung, dài hạn của các nhà băng buộc giảm xuống ít nhất từ 200.000 - 300.000 tỷ đồng, trong khi phần lớn dư nợ này chủ yếu chảy vào bất động sản.

Bên cạnh đó, việc tăng hệ số rủi ro về các khoản phải đòi bất động sản từ 150% lên 250% cũng tác động đáng kể đến dư nợ tín dụng ở lĩnh vực này. Với dư nợ tín dụng bất động sản toàn ngành ngân hàng đến tháng 9/2015 chiếm khoảng 8,3% tổng dư nợ đối với toàn ngành kinh tế (tương đương 356.000 tỷ đồng), nếu Dự thảo Thông tư trên được ban hành “siết” lại nguồn tín dụng ngân hàng vào thị trường nhà, đất, dư nợ tín dụng bất động sản sẽ giảm khoảng 40.000 tỷ đồng.

Vì thế, để có thể cho vay ra nhiều hơn, các ngân hàng buộc phải tăng vốn điều lệ; hoặc tăng lãi suất huy động ở kỳ hạn dài để thu hút tiền nhàn rỗi, cân đối lại nguồn vốn mới đảm bảo được quy định nói trên.

Theo ông Phạm Huyền Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách an toàn hoạt động ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước, trên thực tế phải hiểu rõ vai trò và trách nhiệm “người cho vay cuối cùng” của Ngân hàng Nhà nước. Tiền tệ, ngân hàng là huyết mạch của nền kinh tế, nên mục tiêu của cơ quan này là phải đảm bảo an toàn hệ thống, ổn định thị trường tài chính hướng tới ổn định nền kinh tế vĩ mô. Trong đó, việc đưa ra những cảnh báo khi nhận thấy những dấu hiệu có tính rủi ro là điều cần thiết để điều hành thị trường theo hướng ổn định dài hạn.

Việc điều chỉnh chính sách nói trên là một thông điệp từ Ngân hàng Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản về việc cần tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay. Điều này không mang ý nghĩa về động thái “nới lỏng” hay “siết chặt” vốn tín dụng vào lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, trong những năm 2011 - 2014, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, nguồn tín dụng được giải ngân lớn đã tạo điều kiện để hỗ trợ thị trường. Điều này được hiểu nguồn vốn vào giai đoạn này có tác dụng như “vốn mồi”, lôi kéo và kích thích các dòng vốn khác cùng tham gia để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực bất động sản.

Đến nay, khi thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đã thu hút được các nguồn vốn khác tốt hơn, nguồn tín dụng đã hoàn tất vai trò “vốn mồi” của mình, thì cần thiết sẽ có thêm các chính sách để hạn chế dần nguồn vốn này và gia tăng các nguồn vốn khác vào, điển hình như tiền nhàn rỗi từ dân cư, vốn đầu tư nước ngoài hay kiều hối.

Cần lưu ý, các chính sách tiền tệ không phải là biện pháp duy nhất để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, mà cần có sự tham gia và phối hợp cùng nhiều biện pháp chính sách khác như tài khóa, thuế, đất đai… Như vậy, thị trường mới có thể phát triển ổn định trong dài hạn.

Mặc dù vậy, để việc sửa đổi mang tính phù hợp, theo kịp với diễn biến chung của thị trường, đại diện của Ngân hàng Nhà nước cho biết, sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến đóng góp, đồng thời có lộ trình ban hành phù hợp trong 1 - 2 năm tới, nhằm tránh những tác động không đáng có đối với thị trường.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Báo đầu tư, Trí thức trẻ)