Thị trường BĐS: Ám ảnh những lần tăng trưởng nóng rồi suy thoái!

(Kinhdoanhnet) - Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường, quá trình vận động của thị trường BĐS Việt Nam đều không hề nằm ngoài những quy luật phát triển chung của thị trường BĐS thế giới. Có tăng trưởng, tất yếu sẽ dẫn đến suy thoái. Chính vì vậy, thị trường BĐS Việt Nam cần hết sức cảnh giác với khả năng bong bóng quay trở lại.

Ám ảnh bong bóng BĐS

Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). 

Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.

Thị trường BĐS: Ám ảnh những lần tăng trưởng nóng rồi suy thoái! - Ảnh 1
Thị trường BĐS Việt Nam cần hết sức cảnh giác với khả năng bong bóng quay trở lại.

Áp dụng vào thị trường Việt Nam chúng ta có thể thấy, thị trường có thể chia làm 3 giai đoạn phát triển.

Giai đoạn 1: Tăng trưởng những năm 1991 đến cuối 1996 và suy giảm những năm 1997-1999. Từ năm 1991 Nhà nước ta quyết định áp dụng cơ chế thị trường Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao. Có những nới tăng hơn 10 lần. Giao dịch tăng mạnh, Giai đoạn này được tiếp nối bởi chu kỳ suy giảm trong những năm 1997-1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á; do nhà nước tăng cường kỷ cương quản lý đất đai... 

Giai đoạn 2: Tăng trưởng những năm 2000-2004 và suy giảm những năm 2004-đầu năm 2006. Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế giới; cùng với việc ban hành Nghị định 71, Nghị định 79, Nghị định về giảm thuế chước bạ và thuế thu nhập, thị trường bất động sản đi vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh. Rất nhiều doanh nghiệp xây dựng đã trở thành những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản hùng mạnh Cơn "sốt đất" này bị sự kiện ban hành Luật Đất đai năm 2003 cắt ngang, thị trường bất động sản chậm giao dịch. 

Từ năm 2004 trở đi, sự vận hành thị trường chứng khoán gắn với cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đã tăng độ "nóng" cho thị trường này. Từ đó, những người đầu tư chủ yếu vào thị trường bất động sản đã chuyển "sốt" sang thị trường chứng khoán. Sự nóng lên quá nhanh của đầu tư vào chứng khoán đã làm vỡ "bong bóng" chứng khoán vào đầu năm 2007, tạo luồng đầu tư trở lại thị trường bất động sản. 

Giai đoạn 3: Tăng trưởng vào những năm 2007-đầu 2008 và suy giảm từ khoảng Quý II năm 2008 đến nay. Thị trường bất động sản cùng với thị trường chứng khoàn đã có sự bùng phát rất mạnh vào những năm 2006-2008. Giao dịch sôi động, giá bất động sản tăng lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai rất rộng lớn. Giai đoạn này chứng kiến sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường khu vực miền Trung. Đặc biệt thị trường sản phẩm du lịch (resort) đã ra đời trong giai đoạn này. Không chỉ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh mà cả Đà Nẵng, Nha Trang cũng trở nên sôi động trong phát triển thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, giai đoạn từ đầu năm 2008 đến này có những diễn biến rất khác biệt cả về sản phẩm, cả về địa bàn và cả về chủ thể đầu tư. Năm 2008, nền kinh tế nước ta phải điều chỉnh ngay từ tháng 3/2008. Tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn đầu tư công bị xem xét, cắt giảm. Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn. Nhiều dự án, nhiều sản phẩm bị đình trệ. Cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ và thị trường trong nước nói chung và thị trường bất động sản tiếp tục bị điều chỉnh giảm. 

Thực chất, thị trường đã không tăng trưởng kể từ đầu năm 2008. Tuy nhiên, đầu năm 2009, dưới tác động của kích cầu, một số dự án, một số sản phẩm bất động sản trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, hầu hết những dự án khác, những sản phẩm khác, những địa bàn khác không được tác động do tính lan tỏa không tới. Sang năm 2010, diễn biến không có nhiều biểu hiện rõ rệt mà chỉ giữ ở mức độ ngang bằng năm 2009.

Năm 2011, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng, cắt giảm đầu tư công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản thực sự suy giảm.

Như vậy, rõ ràng về cơ bản thị trường BĐS Việt Nam không hề nằm ngoài quy luật phát triển của thị trường BĐS thế giới.

Thị trường BĐS: Cảnh giác không thừa!

Trong khi giới đầu tư bất động sản đang ở thời kỳ “mật ngọt” vì những tăng trưởng nóng, dư luận đã xuất hiện những lo ngại về khả năng tái diễn tình trạng bong bóng bất động sản. Nỗi lo cứ ngày càng lớn dần bởi thị trường đang tiềm ẩn những rủi ro từ nhiều phía, mà các nhà quản lý và doanh nghiệp cần cảnh giác.

Một trong những tín hiệu gây lo ngại nhất hiện nay là sự phát triển lệch pha của thị trường bất động sản, khi phân khúc nhà ở cao cấp chiếm thế áp đảo, còn nhà ở phân khúc trung bình và giá thấp ngày càng lép vế. Tại Hà Nội và TP.HCM rất hiếm dự án có giá bán căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 tung ra thị trường trong một năm vừa qua. Trong khi đó, các doanh nghiệp đổ xô vào phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang với những dự án đồ sộ như: Goldmark City, Park Hill, Home City, Imperia Garden (Hà Nội), Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền, Sun Avenue (TP.HCM).

Trong nửa cuối năm 2015, sẽ có khoảng 13.000 căn hộ mới được tung ra thị trường. Cộng với lượng hàng còn tồn từ những dự án trước đó khoảng 8.700 căn hộ thì nguồn cung thực tế rất lớn. Thực trạng này ở vào một thời điểm nhạy cảm sẽ tạo ra những rủi ro cho các doanh nghiệp bất động sản cũng như cho thị trường. Tất nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, cung lớn nhưng sức tiêu thụ lớn thì không có gì đáng lo ngại. Luồng ý kiến này dẫn chứng tính thanh khoản cao của thị trường trong thời gian gần đây với khoảng 27.000 căn hộ được tiêu thụ tại Hà Nội và TP.HCM trong năm ngoái, mức tương đương với thời kỳ thị trường bất động sản sốt nóng năm 2009. Trong nửa đầu năm nay, sức mua trên thị trường cũng rất khả quan, khi các dự án mới ở TP.HCM đã tiêu thụ được khoảng 10.000 căn hộ và con số cũng tương tự ở Hà Nội.

Tuy nhiên, không thị trường nào cứ tăng trưởng mãi mà sẽ phát triển theo hình sin. Sau thời kỳ trì trệ, thị trường bất động sản đã tốt lên trong 3 năm gần đây. Bên cạnh đó, các yếu tố thúc đẩy thị trường bao gồm nền kinh tế vẫn tăng trưởng khả quan, những khó khăn kinh tế vĩ mô dần được tháo gỡ, niềm tin của người tiêu dùng phục hồi, các kênh đầu tư khác mất sức hấp dẫn. Nhưng trong khi kinh tế chỉ tăng trưởng khoảng 6% thì lượng căn hộ tiêu thụ năm sau cao gấp đôi năm trước là quá nóng. Một số doanh nghiệp thừa nhận, lượng hàng tiêu thụ phải đi đôi với khả năng tích lũy của người tiêu dùng và khi khả năng chi trả của người dân không bắt kịp nguồn cung giá cao thì lượng hàng tồn sẽ tăng lên.

Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng chóng mặt trong thời gian qua sẽ khiến người mua nhà thận trọng. Mặc dù đại diện của nhiều doanh nghiệp bất động sản phủ nhận hiện tượng găm hàng, đẩy giá, nhưng thực tế các dự án cả mới lẫn cũ đều đã tăng giá và xác định giá khởi điểm ở mức rất cao. Khảo sát sơ bộ trên thị trường cho thấy, trừ những dự án vùng ven có cơ sở hạ tầng kém và tiến độ xây dựng chậm, mức giá của phần lớn các dự án nhà ở đã quay trở lại thời kỳ đỉnh điểm năm 2009-2010. Thậm chí, mức giá của một số dự án còn cao hơn cả thời hoàng kim của thị trường bất động sản. Đây cũng là một dấu hiệu đáng quan ngại trên thị trường địa ốc.

Mặc dù có những ý kiến phủ nhận khả năng lặp lại tình trạng bong bóng bất động sản, nhưng cảnh giác vẫn không thừa.

Thùy Dương (Tổng hợp)

KinhDoanhNet

Cùng Chuyên Mục