Quy định bảo lãnh BĐS: Người mua nhà có thực sự được bảo vệ?

(Kinhdoanhnet) - Mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) đã có hiệu lực từ 1/7/2015, thế nhưng, nhận hợp đồng hoặc chứng thư bảo lãnh khi mua nhà từ chủ đầu tư và ngân hàng vẫn còn là điều xa xỉ đối với người mua nhà.

Quy định bảo lãnh BĐS: Người mua nhà có thực sự được bảo vệ? - Ảnh 1
Sau 4 tháng, quy định kể từ khi quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương vẫn chưa phát huy hiệu lực để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. 

Luật Kinh doanh BĐS bổ sung nhiều điểm mới để bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Điều 56 luật này quy định rõ, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án BĐS phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên thuê mua, bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Thế nhưng, qua thực tế 3 tháng triển khai đã phát sinh nhiều vấn đề nổi cộm như: Không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực và uy tín để được ngân hàng bảo lãnh; ký kết hợp đồng bảo lãnh hay phát hành chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà? mức phí bảo lãnh bao nhiêu là hợp lý và ai là người chịu khoản phí này?... Đây vẫn là những vấn đề chưa được giải quyết thỏa đáng.

Để có thể “lách luật”, không ít chủ đầu tư đã cung cấp cho khách hàng hợp đồng cấp bảo lãnh hạn mức của ngân hàng hoặc quyết định cấp giới hạn bảo lãnh của ngân hàng để thuyết phục người mua nhà rằng dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Song, các văn bản nói trên chỉ là cam kết của ngân hàng về việc chấp thuận bảo lãnh cho dự án đó, còn bảo lãnh cho căn hộ nào? đối tượng thụ hưởng của bảo lãnh cụ thể là ai? giá trị bảo lãnh cụ thể là bao nhiêu?... còn chưa được xác định. Theo nguyên tắc về bảo lãnh thì khi chưa thực sự nắm giữ thư bảo lãnh gốc trong tay, người mua nhà chưa có đủ căn cứ để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh như đã cam kết, hơn nữa, quyền lợi của người mua nhà đối với dự án đó vẫn chưa thực sự được bảo vệ.

Bên cạnh đó, mức phí bảo lãnh cho người mua nhà có tác động không nhỏ tới chủ đầu tư và người mua nhà vì phát sinh thêm gánh nặng chi phí lên doanh nghiệp, đồng thời đẩy giá bán của căn hộ lên cao. Nhưng khi thị trường BĐS Việt Nam còn vàng thau lẫn lộn như hiện nay thì khoản phí này nên được cả người mua nhà và doanh nghiệp cân nhắc kỹ, chấp nhận cùng chia sẻ với nhau như một khoản bảo hiểm xứng đáng cho quyền lợi của người mua nhà. Nếu làm như vậy sẽ đem lại cho doanh nghiệp rất nhiều lợi ích, bởi góp phần gia tăng uy tín của chủ đầu tư, đẩy nhanh tiến độ tiêu thụ dự án và tạo dựng niềm tin đối với người tiêu dùng.

Theo một khách hàng đặt cọc tại dự án, khi tìm hiểu dự án thì chủ đầu tư cam kết khách hàng không phải chịu phí bảo lãnh, bởi vì đã có ngân hàng cam kết. Nhưng bây giờ thấy thông tin ngân hàng không đủ điều kiện nên không biết ngân hàng khác có bảo lãnh cho dự án và người mua nhà có phải chịu phí không khi phải ký hợp đồng mua bán trong tháng 10/2015.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng tỏ ra băn khoăn về tài sản đảm bảo khi ký bảo lãnh. Đại diện một doanh nghiệp BĐS miền Bắc cho hay, dự án để triển khai được phải dùng chính dự án để vay vốn ngân hàng. Vì vậy, nếu không dùng được chính tài sản dự án làm điều kiện bảo lãnh thì chủ đầu tư phải có một tài sản khác là tiền mặt hoặc một BĐS khác là bất khả thi. Chủ đầu tư bán hàng để lấy tiền xây dựng chứ không phải bán xong để lấy tiền đó làm bảo lãnh. Trên thực tế, ngân hàng có bảo lãnh từng hợp đồng riêng lẻ không hay phải bảo lãnh toàn bộ dự án?.

Như vậy, để các quy định của Luật Kinh doanh BĐS thực sự phát huy tác dụng trong việc làm lành mạnh hóa và tạo sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS thì các cơ quan quản lý cần có những quy định cụ thể cũng như những biện pháp mạnh tay hơn để đảm bảo việc triển khai quy định bảo lãnh cho người mua nhà của doanh nghiệp và ngân hàng được thực hiện đúng quy định, đặc biệt hạn chế được những tranh chấp giữa người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng trong việc phân định nghĩa vụ bảo lãnh trong thời gian tới.

Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách ngân hàng thương mại đủ điều kiện tham gia bảo lãnh dự án bất động sản (BĐS), tuy nhiên thực tế triển khai quy định này vẫn còn rất nhiều khó khăn vướng mắc chưa thể giải quyết và chưa phát huy hiệu lực để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng như kỳ vọng.

Mai Hoa - (Theo Tiền phong, ĐTCK)

KinhDoanhNet

Cùng Chuyên Mục