Nội dung mới trong Luật nhà ở sửa đổi vừa có hiệu lực từ đầu tháng 7/2015 quy định, trong vòng 7 ngày kể từ khi thu phí của khách hàng, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản và gửi toàn bộ số tiền đó vào ngân hàng. Và trong vòng 7 ngày kể từ khi ban quản trị tòa nhà được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm giao lại toàn bộ số tiền gốc và lãi từ phí bảo trì cho ban quản trị tòa nhà. 

Ngoài ra, sau khi gửi tiền phí bảo trì vào tài khoản riêng trong ngân hàng và báo cáo lên cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh, tài khoản này sẽ bị phong tỏa và chỉ được rút ra nếu có đầy đủ chữ ký của các thành viên ban quản trị.Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn tìm cách giữ phí bảo trì và lấy đủ lý do để trì hoãn hoặc từ chối giao lại tiền cho ban quản trị tòa nhà. Tình trạng này không vì luật mới ban hành mà được cải thiện.

Phí bảo trì chung cư theo quy định của nhà nước là 2% giá trị căn hộ. Tùy từng chung cư, số tiền phí bảo trì này có thể dao động từ 10 tỷ đồng tới hơn 100 tỷ đồng. Con số đó đủ lớn để không ít chủ đầu tư lấy lý do thiếu thốn tài chính nên đã “tiêu hộ” dân. Tình trạng “nuốt” nhưng quyết không “nhả” này của các chủ đầu tư kéo theo sự phàn nàn, khiếu nại của người dân trong nhiều năm trở lại đây.

Không nói đi đâu xa, tòa nhà Keangnam đi vào hoạt động từ năm 2010 nhưng chủ đầu tư vẫn giữ khoản phí bảo trì là 126 tỷ của người dân. Sau 8 lần kiến nghị của dân cư cùng với sự vào cuộc của UBND TP.Hà Nội, chủ đầu tư của tòa Keangnam mới đưa ra hứa hẹn sẽ hoàn trả số tiền. Tuy vậy, chủ đầu tư này không chỉ một lần kiếm cớ trì hoãn thời hạn bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị.

Cách tòa Keangnam không xa, chủ đầu tư của dự án Sunrise Building (Trần Thái Tông, Cầu Giấy) cũng “khất nợ” phí bảo trì tòa nhà liên tục 6 năm. Đến nay, ban quản trị sau nhiều lần kiến nghị và mời luật sư giải quyết, khoản tiền này vẫn bị “chôn vùi” đâu đó đằng sau những lý do dài lê thê do chủ đầu tư soạn ra.

Ngoài ra, sự hoang mang của người dân đôi khi còn đến từ phía những người giữ “tay hòm chìa khóa” là ban quản trị tòa nhà. 

Trao đổi với báo chí, lãnh đạo của Hiệp hội BĐS HCM đưa ra nhiều mối nghi ngại. Theo ông, ban quản trị được quyền quyết định những khoản bảo trì dưới 1 tỷ đồng, vấn đề đặt ra là nếu họ chia nhỏ số tiền lớn ra thành các khoản dưới 1 tỷ, như vậy ban quản trị nhà có khả năng toàn quyền quyết định đối với số tiền mà không cần xin ý kiến của người dân. Hoặc người giữ phí bảo trì bán nhà và ôm đi mất số tiền của dân cư, như vậy ai sẽ chịu trách nhiệm. 

Giải quyết sao cho hợp lý?

Quỹ bảo trì được lập ra với mục đích là bảo trì công trình sau thời gian bảo hành tòa nhà của chủ đầu tư. Theo quy định của Luật Nhà ở, chủ đầu tư buộc phải tách bạch khoản quỹ này ra một cách rõ ràng để giao lại cả gốc lẫn lãi cho ban quản trị. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình không tách bạch tài khoản này, khiến cho việc tính toán lãi suất và bàn giao có thể gặp khó khăn và thiếu minh bạch.

Ngoài ra, hầu như các dự án đều gộp chung tiền quỹ bảo trì vào thu nhập của công ty rồi giải thích với cư dân là “lỡ tiêu mất” vì gặp khó khăn về tài chính. 

Tuy nhiên, sau khi luật mới được bổ sung, chế tài xử lý đã có phần rõ ràng hơn khiến tình trạng này được hy vọng sẽ cải thiện. Vẫn có ý kiến cho rằng, việc thu phí bảo trì tòa nhà nên được lùi lại cho đến khi tòa nhà hết bảo hành, như vậy sẽ giảm được áp lực tài chính khi mua nhà của người dân, đồng thời số tiền này sẽ được giao thẳng tới tay ban quản trị tòa nhà. 

Bên cạnh đó, sự hoang mang của người dân còn xuất phát từ phía ban quản trị tòa nhà thiếu trách nhiệm. Nguy cơ này tuy nhỏ nhưng vẫn có khả năng xảy ra mà Luật mới lại chưa có chế tài xử lý cụ thể.

Trả lời báo chí, bà Nguyễn Thị Song Tùng, Phó Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc cho rằng để cho bất kỳ bên nào đơn phương quản lý quỹ bảo trì đều có thể xuất hiện rủi ro. Do vậy, để minh bạch và an toàn trong việc quản lý và sử dụng quỹ, Luật nên quy định một ban kiểm soát độc lập có khả năng đại diện cho chủ đầu tư và cư dân.

Bà Tùng cũng đề xuất, tốt nhất ban kiểm soát nên có hai người, trong đó một người đại diện cho ban quản trị, một người hiểu biết về kỹ thuật đại diện cho chủ đầu tư. Hai người cùng đứng tên tài khoản gửi tiết kiệm quỹ bảo trì và cùng kiểm soát lẫn nhau. Khi có nhu cầu chi sẽ lấy biểu quyết từ ban quản trị và người đại diện cho ban quản trị sẽ đưa ra đề xuất chi. Còn người có hiểu biết về kỹ thuật bên chủ đầu tư sẽ dựa trên góc độ chuyên môn mà nhận định xem khoản chi có đúng đắn và cần thiết không. Nếu cả hai bên cùng thông qua thì sẽ cùng ký và xuất tiền từ tài khoản ngân hàng.

Rất nhiều đề xuất, kiến nghị được lập ra xoay quanh vấn đề quỹ bảo trì chung cư. Tuy nhiên, thực tế vẫn chưa được cải thiện nhiều sau 2 tháng kể từ khi Luật nhà ở được bổ sung, sửa đổi. Người dân vẫn hoang mang nhưng chỉ còn biết trông mong vào sức mạnh tập thể cùng những quy định hoàn thiện hơn từ phía Nhà Nước.

Bảo Yến - (Tổng hợp theo Hà Nội Mới và Vinanet)