Những vấn đề kinh tế tác động đến thị trường BĐS 2015

21/12/2015 12:02

(Kinhdoanhnet) - Năm 2015, thị trường BĐS đã có những bước phát triển hết sức tích cực, trong đó, những đóng góp của nền kinh tế đối với sự phát triển của thị trường là rất to lớn. Dưới đây là những vấn đề kinh tế tiêu biểu đã tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS trong năm 2015 vừa qua.

Những vấn đề kinh tế tác động đến thị trường BĐS 2015

Sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô

Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Ở thời điểm khủng hoảng, trì trệ thị trường BĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao dịch. Ở giai đoạn phồn vinh, thị trường BĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân đầu cơ.

Thị trường BĐS năm 2015 nghi nhận nhiều bước phát triển hết sức tích cực

Trong năm 2015, tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục có nhiều chuyển biến tích cực. Theo đó, kinh tế vĩ mô ổn định hơn, lạm phát tiếp tục được kiểm soát ở mức thấp. Vốn ODA giải ngân ước đạt 3,5 tỉ USD, tăng 10,1%. Các ngành kinh tế tiếp tục phát triển, công nghiệp chế biến chế tạo phục hồi mạnh mẽ. Chỉ số sản xuất (IIP) tăng mạnh với mức tăng 9,9% trong 7 tháng, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo có mức tăng cao hơn mức tăng chung của ngành và tăng 10,1%.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 7 tháng năm 2015, ước tính các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân được 7,4 tỷ USD, tăng 8,8% với cùng kỳ năm 2014. Xuất khẩu của khu vực đầu tư nước ngoài (kể cả dầu thô) trong 7 tháng năm 2015 đạt 64,6 tỷ USD, tăng 15,1% so với cùng kỳ năm 2014 và chiếm 70% tổng kim ngạch xuất khẩu. Trong khi đó, nhập khẩu của khu vực đầu tư nước ngoài đạt 56,6 tỷ USD, tăng 23,1% so với cùng kỳ năm 2014 và chiếm 59% tổng kim ngạch nhập khẩu. Tính chung trong 7 tháng năm 2015, khu vực đầu tư nước ngoài xuất siêu 8,02 tỷ USD...

Những chuyển biến tích cực trong nền kinh tế chính là yếu tố quan trọng nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS trong năm 2015 vừa qua.

Tác động của việc nới tỷ giá đến thị trường BĐS

Trước áp lực Trung Quốc phá giá đồng nhân dân tệ và Mỹ có thể tăng lãi suất, trong hai tuần qua, Ngân hàng Nhà nước đã hai lần nới biên độ (từ +/-1% lên +/-3%) đồng thời tăng tỷ giá thêm 1%. Tính cả hai lần điều chỉnh đầu năm, tỷ giá trần hiện đã cao hơn 5%. Diễn biến này đang trở thành nỗi băn khoăn của không ít doanh nghiệp ngành xây dựng, bất động sản.

Động thái này được nhiều chuyên gia đánh giá là sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản. Theo đó, BĐS vốn được xem là kênh đầu tư yêu thích của người Việt Nam so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, lãi suất tiết kiệm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động. Các dự đoán về việc tăng lãi suất điều hành của Mỹ đã làm tăng giá đồng USD và làm giảm tính hấp dẫn của vàng, giá vàng đã giảm đến mức thấp nhất trong vòng 5 năm vào đầu tháng 8 vừa qua.

Các nhà đầu tư trong nước có tiền đồng nhàn rỗi sẽ chuyển sang quan tâm tới bất động sản nhiều hơn, đặc biệt là các cơ hội đầu tư có khả năng sinh lời ngay từ việc cho thuê và các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định, để giúp họ bảo toàn tài sản trong bối cảnh đồng tiền có thể tiếp tục biến động.

Đồng thời, người nước ngoài có thể ít bị tác động bởi việc giảm giá VND trong các quyết định đầu tư mua nhà, do từ trước khi đồng Việt Nam mất giá gần đây, BĐS Việt Nam đã được coi là tương đối hấp dẫn do giá thấp hơn và tỉ lệ sinh lời cao hơn so với các thị trường trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hồng Kông. Người nước ngoài tại thời điểm này quan tâm nhiều hơn đến các loại hình BĐS được mua và cách thức quy trình để mua hơn là về giá cả, hai tháng kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi mới có hiệu lực.

Ngân hàng "tích cực" cho vay mua nhà

Cùng với sự ấm lên của thị trường BĐS, các ngân hàng cũng tích cực hơn trong việc cho vay mua nhà. Những tháng cuối năm 2015, hàng loạt hợp đồng ký kết tiến hành bảo lãnh lẫn cho vay BĐS giữa các doanh nghiệp và ngân hàng đang có chiều hướng gia tăng đột biến. Thay vì ngân hàng chỉ cho vay lãi suất ưu đãi áp dụng trong vòng 6 tháng như trước đây, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lên tới 1 năm, nghĩa là lãi dao động từ 6,8-8%/năm, thậm chí có nhà băng còn áp dụng mức lãi suất hấp dẫn hiếm có tiền lệ chỉ với 5% hoặc 0%/năm; hạn mức cho vay cũng tăng lên tới từ 10-20 năm. 

 

 

Ngân hàng tích cực cho vay mua nhà đã tác động tích cực đến tâm lý người mua nhà, góp phần làm gia tăng thanh khoản trên thị trường BĐS.

Số liệu Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 9 tháng đầu năm 2015, tín dụng cho lĩnh vực BĐS đã tăng 14,59% so với cuối năm ngoái (cao hơn 2,5% so với mức tăng của cùng kỳ năm 2014). Với gia tốc như thế, dự báo tín dụng đổ vào BĐS có thể đạt từ 18-20% cho cả năm nay, cao hơn mức trung bình từ 14-15% cho giai đoạn 2012-2014.

Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong 9 tháng 2015 đạt 14,59%. Cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng 2015. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 8,05% tổng dư nợ tín dụng, so với cùng kỳ năm 2014 thì mức tăng không đáng kể (9 tháng năm 2014 tăng trưởng 11,85%, tỷ trọng 7,86%).

Dư nợ cho bất động sản tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%). Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/9/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 59.395 tỷ đồng (giảm 53,8% so với Quý I/2013).

Theo nhiều chuyên gia nhận định, các chương trình, thông tin khuyến mãi cho vay mua nhà dồn dập từ các ngân hàng đã tác động tích cực đến tâm lý người mua nhà, góp phần làm gia tăng thanh khoản trên thị trường BĐS

Hiệp định TPP và tác động của nó đến thị trường BĐS

Ngày 05/10 vừa qua, 12 quốc gia trong vành đai Thái Bình Dương bao gồm cả Việt Nam, đạt đến một thỏa thuận lịch sử tự do hoá thương mại sau năm năm đàm phán - Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP). Theo nhiều chuyên gia đánh giá, nếu hiệp định này được ký kết thành công, nó sẽ có tác động rất lớn đết thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Hiệp định TPP sẽ tác động lớn đến thị trường BĐS

Theo đó, đối với bất công nghiệp và kho bãi: TPP sẽ thúc đẩy đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là từ các nước nhập khẩu chính các sản phẩm Việt Nam như Mỹ và Nhật Bản. Đầu tư của Mỹ ở Việt Nam vẫn còn khiêm tốn so với Hàn Quốc và Nhật Bản. Các công ty Mỹ sẽ tăng các hoạt động sản xuất tại Việt Nam và tái nhập khẩu các sản phẩm của Việt Nam nhờ vào việc miễn thuế của nước này trên các sản phẩm chính như may mặc. Các công ty Mỹ có khả năng sẽ nhắm đến các khu đất công nghiệp tại các tỉnh phía Nam của Việt Nam, nơi mà một số nhà máy dệt may hiện hữu đang tọa lạc Tương tự như trên, các nhà sản xuất từ các nước khác chắc chắn sẽ xem xét việc chuyển đổi từ các nước ngoài hiệp định TPP như Trung Quốc, Thái Lan, Campuchia, Indonesia, Ấn Độ sang Việt Nam để hưởng mức thuế cực thấp. Điều này sẽ gia tăng thêm nhu cầu cho đất công nghiệp, kho bãi và nhà máy, không nhất thiết từ các nước trong hiệp định TPP mà còn từ các nước không có trong hiệp định như Trung Quốc, Hồng Kông và Đài Loan, những nước vốn luôn muốn chạy trước hiệp định.

Đối với các ngành hậu cần, việc tăng giao dịch thương mại sẽ dẫn theo việc tăng nhu cầu cho các dịch vụ hậu cần. Sẽ có nhu cầu lớn hơn cho cơ sở hạ tầng, bao gồm đường bộ, đường sắt, cảng biển và cảng hàng không để tạo thuận lợi cho ngành hậu cần.

Đối với thị trường văn phòng và Nhà ở, việc tăng cường đầu tư nước ngoài và nhu cầu phát triển cho các công ty nước ngoài thành lập tại Việt Nam sẽ gia tăng nhu cầu về mặt bằng văn phòng tiêu chuẩn quốc tế. Do hạn chế nguồn cung văn phòng chất lượng cao tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, chủ đầu tư văn phòng tương lai có thể nên xem xét lại kế hoạch phát triển nhằm đẩy nhanh quá trình phát triển văn phòng. Tăng trưởng dự kiến của các công ty nước ngoài đến Việt Nam đồng nghĩa với việc nhu cầu đối với căn hộ dịch vụ, căn hộ cho thuê và thậm chí căn hộ để bán sẽ tăng cao hơn. Căn cứ theo Luật Nhà ở mới, trong đó cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam kể từ ngày 01/072015, nhiều khách hàng nước ngoài sẽ được khuyến khích sở hữu một căn hộ tại Việt Nam thay vì đi thuê, đặc biệt là khi giá bán nhà ở tại Việt Nam thấp hơn đáng kể so với giá nhà trong các nước khu vực lân cận.

Bên cạnh đó, mặc dù có thể là quá sớm để kết luận về khả năng tăng giá đất, tuy nhiên, việc nhu cầu tăng đối với đất công nghiệp và nguồn cung hạn chế của đất tiêu chuẩn là hai yếu tố sẽ khiến giá đất thay đổi, đặc biệt là ở những khu vực được săn tìm nhiều nhất bởi các nhà sản xuất hàng may mặc như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Dựa trên cơ sở đó, các chuyên gia nhận định, sự phát triển của Hiệp định TPP chắc chắn sẽ là một cú hích quý giá cho nền kinh tế của Việt Nam. Sẽ có một nhu cầu lớn hơn cho việc phát triển các khu công nghiệp, các dự án thương mại và nhà ở, cũng như cơ sở hạ tầng trên toàn quốc để xây dựng hệ thống đường sá, cảng, và các dịch vụ kết nối tốt hơn. Sẽ có rất nhiều các hoạt động dành cho chủ đầu tư địa ốc trong mọi mảng thị trường, và họ cần chuẩn bị sẵn sàng nguồn lực lao động, công tác chuyển giao kỹ thuật, đào tạo, nâng cao năng suất cũng như tuân thủ luật pháp đế đón đầu các cơ hội vàng này. Tuy nhiên, chặng đường trước mắt là hiệp định này phải được thông qua tại các nước thành viên khác.

Thu Phương

;
Scroll