Bước đột phá trên thị trường căn hộ

Theo bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE nhận định, 6 tháng đầu năm 2015 thị trường BĐS đã ghi nhận sự khởi sắc rõ nét tại thị trường căn hộ để bán, số lượng căn hộ chào bán ra cao nhất trong lịch sử. Tỷ lệ căn hộ hấp thụ trên thị trường cũng cao kỷ lục. 

Cụ thể, Báo cáo của CBRE cho biết, trong Quý 2/2015, thị trường tiếp tục các dấu hiệu hồi phục tích cực giữa các dự đoán khác nhau về ảnh hưởng của các bộ luật sửa đổi hiệu lực từ 1/7/2015. Trong toàn quý đã có tổng 5.137 căn hộ được mở bán mới từ 19 dự án, tăng 93% so với Quý 2/2014. Căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ tăng dần trong tổng số căn mở bán mới. Đáng chú ý, lần đầu tiên, căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng một phần ba tổng số căn mở bán mới (khoảng 30%), tỷ lệ này cao hơn trong tất cả các quý từ 2012 đến nay. Số căn hộ cao cấp tăng gấp ba lần so với quý trước với 1.518 căn.

Diễn biến về giao dịch trên thị trường tiếp tục mạnh mẽ trong quý này. Ước tính có khoảng 4.480 căn được giao dịch trong quý, tăng 80% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý là tỷ lệ lượng giao dịch của căn hộ cao cấp đang tăng lên. Tính cả sáu tháng đầu năm 2015, lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng so với tỷ lệ 6% trong năm 2013 và 18% trong năm 2014. Song song với diễn biến đó, đối với phân khúc căn hộ bình dân – phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường, tỷ lệ giao dịch của phân khúc này lại giảm còn 26% trong sáu tháng đầu năm 2015, so với 49% năm 2013 và 33% năm 2014.

Về giá, tại một số dự án đã cho thấy mức tăng giá khoảng 4%-6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt với khoảng cách vừa phải đến trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai. Hiện tượng giá tăng chủ yếu tại phân khúc cao cấp và bình dân. Đối với phân khúc cao cấp, giá tăng tại các dự án quy mô lớn của chủ đầu tư có tên tuổi, cung cấp đầy đủ các tiện ích và hạng mục phụ trợ trong khu đô thị. Còn tại phân khúc bình dân, các dự án có mức giá tốt, ở vị trí thuận tiện tạo cơ hội tăng giá khi bán lại cho các khách hàng đầu tư dường như khá được ưa chuộng.

Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp bình quân thị trường cũng cải thiện cả theo quý và theo năm. Tính bình quân toàn thị trường, giá thứ cấp tăng 0,3% theo quý và 2,4% theo năm. Trong các phân khúc, phân khúc cao cấp và trung cấp có mức giá tăng tương ứng là 5,6% và 5,3% so với cùng kỳ năm trước. So với quý trước, giá thứ cấp bình quân thị trường tăng nhẹ khoảng 0,3% (tính theo USD do có cả yếu tố giảm giá tiền VNĐ). Trong đó, phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất, hầu hết tại các dự án gần công trình cơ sở hạ tầng quan trọng khu phía Tây.

Tại TP. HCM, theo báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM quý 2/2015 của CBRE Việt Nam, trong quý 2 vừa qua, số lượng giao dịch thành công của thành phố này đã lập lên một kỷ lục mới trong lịch sử tiêu thụ với hơn 10.000 căn đã bán ra thị trường. Tính riêng quý 2/2015, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường TP HCM đạt 57%, tăng 19% so với quý trước và tăng 126% so với cùng kỳ. Có 19 dự án được chào bán từ tháng 4 đến tháng 6, trong đó có 11 dự án mới hoàn toàn, các trường hợp còn lại được bán vào giai đoạn tiếp theo.

Trong 6 tháng đầu năm, TP HCM có tổng cộng 18.000 căn được tiêu thụ, trong đó sức mua của riêng quý II đạt hơn 10.000 căn, đẩy tỷ lệ tiêu thụ nửa đầu năm 2015 tại đô thị này lên 67%. Thanh khoản toàn thị trường tính đến tháng 6/2015 đã xấp xỉ tổng lượng tiêu thụ của cả năm 2014.

Nhận định về thị trường, bà Dung cho rằng, Thị trường bất động sản đang có sự bùng nổ nguồn cung. Tuy nhiên, trước mắt, thị trường chưa có xuất hiện sự lo ngại. Lý giải cho điều này, bà Dung cho rằng, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường hiện đang đạt rất cao, từ 50 - 60%, như vậy chứng tỏ thị trường vẫn đang hấp thụ rất tốt nguồn cung hiện có. 

Dự báo về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới, CBRE cho rằng, Cơ sở hạ tầng được dự kiến sẽ tiếp tục là yếu tố xúc tác để các dự án mới cũng như các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Hơn nữa, do thị trường đang trên đà hồi phục vững chắc, thị trường cũng được dự báo sẽ ghi nhận thêm các dự án hạng sang và cao cấp, do các chủ đầu tư nắm bắt cơ hội thị trường. Bên cạnh đó, xét trong dài hạn, với các quy định và luật lệ mới, thị trường dự kiến sẽ trở nên minh bạch hơn đối với các đối tượng tham gia.

Thị trường Biệt thự, liền kề: Sự hồi phục còn chưa rõ rêt!

Theo Báo cáo của CBRE cũng cho biết, tại Hà Nội, xu hướng tăng giá thứ cấp trên thị trường biệt thự, liền kề vẫn tiếp tục được duy trì trong 4 quý vừa qua, kể từ Q3 2014. Trong Q2, giá trung bình thứ cấp đã tăng nhẹ 0,2% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Hầu hết các quận đều ghi nhận mức tăng giá, đặc biệt là tại các quận Cầu Giấy, Hà Đông, Hoài Đức và Từ Liêm (3%-5% so với cùng kỳ năm ngoái). Đáng chú ý là các quận này đều tập trung tại khu vực phía Tây và Tây Nam của Hà Nội, nơi mà các điều kiện về dân số cũng như cơ sở hạ tầng đang ngày càng được cải thiện mạnh mẽ. Trong khi đó thì, khu vực huyện Mê Linh lại ghi nhận mức giảm giá mạnh nhất, đến 7,5% so với năm ngoái. Hiện tại, các dự án tại huyện Mê Linh vẫn đang có tiến độ xây dựng rất chậm và cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện.

Theo quan sát của CBRE, các căn nhà đã được hoàn thiện bên trong một khu đô thị xanh (diện tích cây xanh lớn) với đầy đủ cơ sở hạ tầng và tiện ích đang được ưa thích hơn so với các lô đất nền mặc dù các căn nhà này giá trị cao hơn. Do phần đông người mua trong thời gian gần đây là những người mua để ở, do vậy họ quan tâm, chú trọng nhiều hơn vào cảnh quan nơi họ sinh sống cũng như các dịch vụ tiện ích mà họ sẽ được hưởng trong suốt quá trình sống tại đây. 

Hiểu được nhu cầu đang ngày càng tăng này, chủ đầu tư của nhiều dự án đã bắt đầu quan tâm xây dựng mới và thêm các dịch vụ tiện ích bên trong dự án của mình, như dự án Park City giai đoạn 2, Gamuda giai đoạn 2 và Splendora giai đoạn 2. Trái lại, các giao dịch đất nền lại khá ảm đạm. Phân khúc này phải cạnh tranh với phân khúc căn hộ để bán và đất thổ cư do cả ba loại hình này đều có mức đầu tư ban đầu tương đối giống nhau.

Đánh giá về sự hồi phục của thị trường này, bà Dương Thùy Dung cho rằng, CBRE chưa nhận thấy một sự hồi phục rõ rệt phân khúc biệt thự liền kề. So với phân khúc căn hộ để bán thì phân khúc này có sự hồi phục chậm hơn nhiều. Nguyên nhân trước hết là do giá bán. Bên cạnh đó, nhu cầu của người dân đối với phân khúc này không nhiều như đối với căn hộ chung cư. Đặc biệt là trong những năm gần đây, xu hướng mua căn hộ đã trở nên phổ biến, nhất là đối với giới trẻ.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, thị trường này nhất định sẽ có những khởi sắc - bà Dung nhận định!

Thùy Dương