Một số dự án như Tòa nhà văn phòng EVN Tower Cửa Bắc, Tòa VCCI Tower Đào Duy Anh, Tòa PVI Holdings Tower, Tòa nhà Lotte Center Hanoi…, với diện tích mỗi dự án lên đến hàng chục nghìn mét vuông sàn. Trong bối cảnh thị trường đang dư cung, việc gia nhập thị trường của các dự án mới có quy mô lớn này càng làm cho phân khúc văn phòng cho thuê khó khăn hơn.

Cụ thể, Tòa nhà văn phòng PVI Holdings Tower, vốn là dự án văn phòng hạng A, nhưng chỉ có giá thuê tương đương hạng B vì nằm ngoài khu vực trung tâm. Dù vậy, hoạt động cho thuê của tòa nhà này từ đầu năm 2014 đến nay chưa khi nào có kết quả tốt.

Theo công bố của chủ đầu tư, ngay sau khi dự án này đi vào hoạt động không lâu, tỷ lệ lấp đầy đã đạt đến 70%. Con số này còn lớn hơn, lên đến 90% tại đợt công bố mới đây. Thế nhưng, tỷ lệ lấp đầy thực tế tại dự án có thể không khả quan như công bố của chủ đầu tư. Tòa nhà văn phòng PVI Tower được thiết kế 100% mặt ngoài bằng kính, nên từ bên ngoài vẫn có thể quan sát tỷ lệ trống tại dự án này hiện còn lớn. Tỷ lệ lấp đầy cao chỉ xuất hiện ở một số tầng, còn lại đại bộ phận vẫn trống.

Tương tự, Dự án VCCI Tower với quy mô 23 tầng nổi, tổng diện tích sàn văn phòng lên đến 28.000m2, từ khi đi vào hoạt động từ đầu quý II/2014 đến nay cũng gặp nhiều khó khăn. Báo cáo thị trường của các công ty nghiên cứu thị trường tại Việt Nam đều đánh giá cao vị trí gần trung tâm của tòa nhà, nhưng diện tích sàn văn phòng quá lớn, việc lấp đầy tỷ lệ thuê vẫn là không đơn giản.

Sau hơn 1 năm đi vào hoạt động, đến nay, đơn vị môi giới cho thuê văn phòng tại tòa VCCI Tower vẫn cam kết cho thuê hàng nghìn mét vuông sàn nếu khách có nhu cầu. Điều này cho thấy tỷ lệ trống tại tòa văn phòng này còn rất lớn.

Có lẽ vì hoạt động cho thuê văn phòng quá khó khăn, để có thêm doanh thu, tại VCCI Tower còn mở thêm cả dịch vụ tổ chức lễ cưới. Việc mở thêm dịch vụ mới bù đắp khó khăn cho chủ đầu tư, nhưng dịch vụ tổ chức tiệc cưới diễn ra ở một dự án tòa nhà văn phòng hạng A, đã gây ra sự xáo trộn không nhỏ đến hoạt động của các đơn vị thuê mặt bằng văn phòng tại dự án này. Đây có lẽ sẽ là một rào cản, khiến Tòa nhà VCCI Tower khó lấp đầy diện tích văn phòng trống.

Trong khi thị trường văn phòng cho thuê còn khó khăn, nhiều dự án tòa nhà văn phòng bị trì hoãn trước đó cũng đang hoàn thiện và chuẩn bị đưa vào khai thác, khiến áp lực cạnh tranh càng gay gắt hơn.

Cụ thể, Tòa nhà văn phòng Handico trên đường Phạm Hùng vừa chính thức đưa vào khai thác mới đây, Dự án Tòa văn phòng HUD Tower khu Trung Hòa, hay Tòa Apex Tower cũng đang hoàn thiện và sẽ đi vào hoạt động trong thời gian tới… Việc công bố tỷ lệ lấp đầy “ảo” như một chiêu câu kéo khách thuê, hay mở thêm dịch vụ mới để bù đắp chi phí của một số chủ dự án có thể sẽ là con dao hai lưỡi, khiến dự án càng khó khăn hơn trong việc thu hút khách thuê.

Theo CBRE Việt Nam cho biết, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn tiếp tục xu hướng giảm giá. Trong đó, VP hạng A ghi nhận mức giảm mạnh nhất kể từ quý III/2012. Trong tháng 5/2015, thị trường Hà Nội không ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung, tỷ lệ trống vẫn phổ biến ở những tòa nhà văn phòng, nhất là những tòa hạng A, hạng B. Số lượng khách thuê được nhận định không tăng so với các tháng trước.

CBRE đánh giá, lượng khách thuê văn phòng hiện đang lên kế hoạch để quay trở lại khu trung tâm bởi giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm bắt đầu tăng. Người mua quan tâm nhiều nhất tại phân khúc văn phòng nhỏ có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, số lượng văn phòng đáp ứng nhu cầu này lại đang hạn chế và có dấu hiệu khan hiếm. 

Tháng 5, giá thuê văn phòng nhìn chung không tăng. Khảo sát cho thấy, giá văn phòng hạng A hiện đang dao động từ 25-35 USD/m2/tháng, hạng B từ 15-25 USD/m2/tháng, còn hạng C giá 10-13 USD/m2/tháng, văn phòng mini từ 7-9 USD/m2/tháng.

Tổng diện tích cho thuê của thị trường văn phòng Hà Nội giảm nhẹ -0,2% theo quý và tăng 4% theo năm. Hai dự án được chuyển đổi sang dùng nội bộ trong quý 1/2015. Công suất thuê toàn thị trường tăng 7 điểm % theo quý, đạt 82%. Công suất thuê của hạng B tăng 10 điểm % theo quý, trong khi đó hạng A và C lần lượt tăng 7 điểm % và 5 điểm % theo quý.

Về nguồn cầu, tổng diện tích cho thuê thêm của quý 1/2015 đạt khoảng 82.000 m2, tăng 124% theo quý. Diện tích cho thuê thêm có sự tăng trưởng tại tất cả các hạng. Trong đó, hạng B đạt mức cao nhất ở khoảng 58.200 m². Khu phía Tây và Nội thành có diện tích cho thuê thêm cao nhất, lần lượt đạt 43% và 41% tổng diện tích cho thuê thêm. Từ quý 2/2015 trở đi, thị trường sẽ đón nhận khoảng 1,4 triệu m² sàn văn phòng từ 130 dự án. Trong ba quý tới của 2015, thị trường sẽ đón nhận khoảng 265.000 m² sàn từ 20 dự án. 16 trong số 20 dự án đã được hoàn thành hoặc đang trong quá trình hoàn thiện.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Đầu tư BĐS, VOV)