Trong cuộc cạnh tranh về giá, về vị trí, tiện ích hạ tầng, thậm chí cả về chính sách vốn ưu đãi (nhà thương mại giá dưới 1,05 tỷ đồng là được tiếp cận gói vốn 30.000 tỷ) tại các đô thị lớn, các dự án nhà ở thương mại đang thắng thế. Ngay Dự án nhà ở xã hội Đặng Xá - từng được coi là dự án “đắt khách” nhất trong phân khúc thị trường nhà giá rẻ tại Hà Nội, đến nay cũng không còn là hàng “hot”.

Nguyên nhân có thể kể đến nhiều, nhưng theo ý kiến một nhà môi giới, vấn đề quan trọng nhất là vị trí quá xa xôi và hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội ở nhiều dự án nhà ở xã hội đều có vấn đề. Trong đó, nút thắt vị trí gần như không thể tháo gỡ, bởi mấy ai dám đem đất vàng ở nội đô các thành phố lớn ra… xây nhà ở xã hội.

Trong khi đó, chỉ riêng tại Hà Nội, theo thống kê, hiện đã có 66 dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai, với gần 5,1 triệu m2 sàn xây mới, trong đó có 44 dự án nhà thu nhập thấp, nhà xã hội, với 37.800 căn hộ, 10 dự án nhà cho sinh viên, 12 dự án nhà cho công nhân. Mục tiêu đến năm 2020, Hà Nội sẽ xây thêm được 32.000 căn hộ nhà thu nhập thấp. Lượng nhà ở xã hội dự kiến xây mới tại TP. HCM chỉ có hơn, chứ không kém con số tại thủ đô. Với tình hình này, trong tương lai, việc bội thực nguồn cung nhà ở xã hội rất có thể sẽ xảy ra.

Nếu như mấy năm về trước, một dự án nhà ở xã hội được tung ra thị trường thì ngay lập tức, chỉ cần qua một đợt bán thì đã hết hàng, thì này, tại một số dự án mới được đem ra thị trường gần đây, dự án nào nhanh thì cũng phải qua hai đợt bán, không thì phải mất ba, thậm chí nhiều hơn thế để bán được căn hộ. Tình trạng trên có thể lý giải ở góc độ giá, cụ thể: chênh lệch giá bán giữa nhà ở xã hội với nhà ở thương mại ở thời kỳ đầu lên tới hàng chục triệu đồng/m2, thế nhưng ở thời điểm hiện tại không có sự chênh lệch nhiều, thậm chí, nếu xét thêm cả vị trí, thì nhà ở thương mại "ăn đứt" nhà ở xã hội.

Rốt cuộc, những doanh nghiệp đang làm các dự án nhà ở xã hội lại là những người phải lo lắng nhiều hơn khi chính sách dành cho phân khúc nhà ở này đang được nới lỏng theo hướng có lợi cho các dự án nhà ở thương mại. Những bất cập xung quanh việc tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỉ đồng đang được giải quyết, song sự điều chỉnh chính sách dường như đang đẩy nhà ở xã hội tụt lại phía sau cuộc đua giành gói tín dụng ưu đãi này khi thời hạn giải ngân đang cạn dần.

Hơn một năm trước, lúc Nghị quyết 02/NQ-CP được ban hành, nhà ở xã hội là tâm điểm của sự chú ý khi gói tín dụng ưu đãi dường như chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở này, mặc dù nó cũng đề cập đến nhà ở thương mại. Những ràng buộc về diện tích (dưới 70 mét vuông) và giá bán (không vượt quá 15 triệu đồng/mét vuông) đã khiến nhiều doanh nghiệp không kỳ vọng gì nhiều, bởi nếu có những căn hộ như thế họ đã bán hết, có chăng là phải xin phép chẻ nhỏ diện tích căn hộ, mà điều này hiện nay vẫn nặng về lý thuyết hơn là chuyển đổi thực tế.

Hàng loạt văn bản, thông tư nối tiếp nhau ra đời để đưa nghị quyết của Chính phủ đi vào cuộc sống nhưng vẫn không ăn thua; mà nguyên nhân là, theo ông Nguyễn Văn Dũng, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tại TPHCM, nguồn cung nhà ở phù hợp với điều kiện đặt ra không có, thủ tục xác nhận hồ sơ mua nhà tại địa phương nhiêu khê, và thiếu cả sự quyết liệt của các địa phương.

Đến giờ, mọi con mắt lại đổ dồn vào những điều chỉnh trong Nghị quyết 61/NQ-CP của Chính phủ ban hành ngày 21-8 vừa qua. Theo đó, người mua có thể vay gói tín dụng này với điều kiện giá trị căn nhà không vượt quá 1,05 tỉ đồng. Sau những ồn ào ban đầu, nhà ở xã hội đang lắng xuống nhường chỗ cho những dự án nhà ở thương mại nổi lên. Và nếu thông tư hướng dẫn nghị quyết mới gỡ bỏ đi ràng buộc về diện tích và giá bán thì kể như phân khúc nhà ở xã hội không còn chút lợi thế nào trước nhà ở thương mại. Sự linh hoạt về phương thức bán hàng và nhất là nguồn cung có sẵn đã đặt các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vào vị trí thuận lợi trên đường đua tiếp cận gói vay này.

Cứ ngỡ thị trường bất động sản khó khăn là cơ hội tốt để phát triển nhà ở xã hội, nhưng xem ra phân khúc này vẫn còn lận đận. Hầu hết các doanh nghiệp có dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đều gặp khó khăn về tài chính, mắc nợ xấu nên ngân hàng không dám cho vay. Phân khúc nhà ở xã hội khó có thể phát triển nếu không có một chiến lược dài hơi, với nguồn tài chính và nhất là sự tham gia tích cực từ các chính quyền địa phương. Những giải pháp tình thế sẽ chẳng giải quyết được vấn đề, ngược lại nó còn góp phần đẩy nhà ở xã hội ra rìa cuộc chơi.

Bên cạnh đó, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Lê Mạnh Hà cũng cho biết, hiện nay vẫn còn những quy định chưa phù hợp, sự máy móc trong triển khai thực hiện, thủ tục tiếp cận vốn vay để mua nhà khó khăn, đồng thời chất lượng dịch vụ chưa tốt, cho nên mặc dù có nhu cầu nhưng người dân vẫn chưa thật “mặn mà” với nhà ở xã hội. Nếu không có những thay đổi về chất lượng nhà ở, thông thoáng về thủ tục thì dù Nhà nước có ưu đãi bao nhiêu đi chăng nữa, nhà ở xã hội vẫn không thể cạnh tranh được với nhà ở thương mại...

Mai Hoa - (Tổng hợp theo baodautu.vn, Nhân dân, TBKTSG)