Theo như Luật Nhà Ở, việc quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư phải thuộc về ban quản trị (BQT) chung cư được bầu ra từ hội nghị chung cư có sự công nhận hợp pháp của chính quyền địa phương. Việc sử dụng kinh phí này phải được sự thống nhất của các hộ dân sinh sống tại chung cư đó. Tuy rằng Luật quy định thì như vậy nhưng thực tế thì lại khác xa. Nhiều chủ đầu tư ôm khư khư khoản tiền này và không chịu nhả ra cho BQT.

Điển hình như tại dự án chung cư Lê Thành, một dự án còn tồn tại khá nhiều bất cập đỉnh điểm là việc khoản tiền hơn 12 tỷ đồng thuộc quỹ bảo trì của chung cư Lê Thành đang nằm trong một tài khoản ở NH Techcombank với chủ tài khoản là ông Lê Hữu Nghĩa (Giám đốc Công ty Lê Thành) và vợ là bà Nguyễn Thị Kim Hồng. Điều này liệu rằng có hợp pháp và đúng luật?

Hay như tại chung cư Orient Apartment, quận 4, TPHCM, cư dân đấu tranh với chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thủy sản số 4, gần 4 năm qua nhưng chủ đầu tư vẫn “ôm” 7,8 tỷ đồng phí bảo trì chung cư. Cũng tại TPHCM chung cư Ehome 2 thuộc quận 9, trong khi BQT yêu cầu chuyển số tiền này thì chủ đầu tư nhất quyết không giao với lý do sợ… mất. Cứ như vậy, cư dân chịu thiệt hại nặng nề khi số tiền trên không thể lấy ra để dùng cho việc sửa chữa các hư hỏng phát sinh.

Pháp luật đã quy định rõ ràng việc giữ phí bảo trì thuộc về cư dân nhưng chủ đầu tư “cứng đầu” không chịu giao lại, mặc dù biết sự việc này nhưng lại không hề cơ quan nào chịu lên tiếng. Điều này lại càng khiến cư dân bức xúc hơn bởi khoản tiền lớn như vậy chỉ cần đem gửi ngân hàng thôi cũng là nguồn thu không hề nhỏ, nhưng họ lại không biết làm cách nào để dành lại.

Theo quyết định của Bộ Xây dựng đã ban hành: Chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho BQT khi BQT được bầu ra. BQT quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì. Tuy nhiên quy định này mới chỉ nằm trên giấy chưa được các chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện.

Chung cư Tam Phú ở đường Cây Keo (phường Tam Phú, quận Thủ Đức) do Công ty cổ phần Dịch vụ xây dựng địa ốc Đất Xanh làm chủ đầu tư. Khu chung cư này có gần 500 căn hộ và đã đưa vào sử dụng 4 năm nay. Vậy nhưng, chủ đầu tư vẫn ôm toàn bộ mọi dịch vụ, từ bảo vệ, giữ xe, thu gom rác và tự đặt ra mức thu phí đối với cư dân. Công ty không chịu chuyển quyền quản lý chung cư cho cư dân theo quy định. Để bảo vệ quyền lợi của mình, giữa tháng 9-2013, cư dân chung cư đã xúc tiến lập ban đại diện lâm thời để tiến tới đại hội thành lập BQT theo quy định. Ngay sau đó Công ty TNHH Dịch vụ - Quản lý bất động sản Việt Nam - đơn vị được chủ đầu tư thuê làm dịch vụ quản lý chung cư này - cũng đưa ra thông báo họp bầu BQT. Việc một công ty được chủ đầu tư thuê làm dịch vụ nhưng lại đứng ra tổ chức đại hội bầu BQT có đúng theo quy định cảu pháp luật hay không? Điều này càng khiến người dân hoang mang không biết tin vào ai.

Còn tại chung cư 4S do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc đầu tư (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức), BQT đã được UBND quận Thủ Đức ký quyết định công nhận từ giữa năm 2011. Thế nhưng, chủ đầu tư lại không chịu bàn giao quyền quản lý chung cư, vẫn tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ và thu tiền của người dân. Ông Đỗ Quốc Thắng, Chủ nhiệm BQT chung cư 4S, cho biết: “Nhiệm kỳ BQT đã gần hết nhưng chủ đầu tư vẫn tìm cách trì hoãn không bàn giao quyền quản lý chung cư. Trong tháng 7 và 8/2013, Sở Xây dựng và Sở TN-MT TPHCM đã làm việc, ban hành văn bản yêu cầu chủ đầu tư chuyển giao quyền quản lý chung cư cho BQT, nhưng vẫn chưa có kết quả”.

Không chỉ có vậy, vấn đề này lại càng trở nên bức xúc hơn khi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được đưa ra. Theo khoản 2 Điều 105 của dự luật quy định: Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có chung cư có trách nhiệm lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại đang hoạt động trên địa bàn để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho các chung cư trên địa bàn. Khi cần sửa chữa, BQT chung cư phối hợp với đơn vị quản lý vận hành chung cư lập dự toán kinh phí rồi gửi cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện. Tiếp đó, chính quyền sẽ có văn bản gửi ngân hàng đang giữ tài khoản này đề nghị giải ngân...

Theo Ủy ban Pháp luật của Quốc hội việc giao cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện, nơi có chung cư quản lý 2% kinh phí bảo trì chung cư là không hợp lý, bởi các cơ quan này thuộc cơ cấu tổ chức của UBND cấp huyện, có chức năng tham mưu, giúp UBND cùng cấp quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở, chứ không phải tổ chức sự nghiệp có tư cách pháp nhân độc lập. Do đó, việc giao quản lý phí bảo trì nhà chung cư là không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan này.

Trước sự thay đổi "chuyển cho cấp huyện quản lý quỹ bảo trì chung cư", nhiều đại diện cư dân, đơn vị quản lý tòa nhà cũng như luật sư đều thể hiện sự không đồng tình.

Ông Đặng Trọng Hiếu, Trưởng Ban quản trị khu căn hộ Sky City (88 Láng Hạ, Hà Nội) cho rằng, làm như thế thì càng mất thời gian cho cư dân khi xảy ra sự cố cần khắc phục, bảo trì hạng mục công trình. Chẳng hạn, thang máy trục trặc cần xử lý ngay nhưng lại phải chờ cơ quan quản lý phê duyệt, làm công văn đề nghị ngân hàng giải ngân thì phức tạp, mất thời gian không cần thiết. “Tốt nhất nên để Ban quản trị quản lý quỹ bảo trì này để người dân chủ động trong việc sửa chữa, bảo trì tòa nhà”, ông Hiếu cho hay.

Theo ông Nguyễn Hồng Minh – Tổng giám đốc công ty CP quản lý và khai thác tòa nhà PMC nhấn mạnh: Mỗi một chung cư là tài sản của người dân, quỹ bảo trì do dân đóng là của cư dân, không phải tiền của Nhà nước. Nên để quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư quản lý và sử dụng nhưng cần phải có luật, có quy định cụ thể cho Ban quản trị hoạt động, điều hành quỹ bảo trì cho minh bạch.

Dự thảo luật quy định cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có chung cư sẽ quản lí phí bảo trì chung cư nhưng một điều đặt ra ở đây là nếu địa bàn có nhiều nhà chung cư, đồng nghĩa “cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện” sẽ phải lập rất nhiều tài khoản để quản lý các quỹ, như vậy sẽ là quá ôm đồm, tạo ra khối lượng công việc không nhỏ cho các cơ quan này.

Theo ý kiến của Luật sư Phạm Ngọc Minh - Công ty Luật TNHH YouMe (Hà Nội), nếu dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, giao cho một cơ quan quản lý Nhà nước quyền hạn "quản lý kinh phí bảo trì", có nghĩa rằng đã can thiệp quá sâu, "hành chính hóa" các quan hệ dân sự và hạn chế quyền của người chủ sở hữu. Mặt khác Cơ quan báo chí, truyền thông, phản ánh những sự việc chủ đầu tư cố tình trì hoãn không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị, không bàn giao lại quỹ bảo trì cho Ban quản trị... dẫn tới nhiều tranh chấp căng thẳng giữa các bên, nhưng hầu như chưa có chủ đầu tư vi phạm bị áp dụng chế tài. Điều đó cho thấy, cơ quan quản lý nhà nước hiện vẫn chưa hoàn thành "trách nhiệm" được giao. Nếu tiếp tục giao thêm chức năng, nhiệm vụ mới như quản lý quỹ bảo trì thì các cơ quan này ngày càng quá tải, luật như vậy càng xa rời thực tiễn, khó có thể triển khai.

Với số tiền quỹ bảo trì tại mỗi dự án chung cư lên tới từ vài chục tỷ đồng đến vài trăm tỷ đồng là khoản tiền không hề nhỏ. Thế nhưng với tình trạng như hiện nay thì việc ai có thể nắm giữ khoản tiền này lại đang gây tranh cãi vẫn chưa có hồi kết.

T.T (Tổng hợp)