Nhiều khuất tất trong định giá đất

Trong Công văn số 2000/BTC-TTr bản gửi Thủ tướng Chính phủ do Thứ trưởng Bộ Tài chính Vũ Thị Mai ký nêu rõ: Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tại Thông báo số 10285/TB-VPCP ngày 29/11/2016 về rà soát việc sử dụng đất các doanh nghiệp cổ phần hóa, trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định Điều 118 Luật đất đai năm 2013.

Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng rằng, Quy định pháp luật về quản lý đất đai khi doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trước đây, đối với diện tích đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, thì không tính tiền thuê đất và giá trị doanh nghiệp, được quy định tại khoản 3 Điều 31 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ đối với diện tích đất thuê theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm, thì doanh nghiệp thực hiện trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành và không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp.

Nhưng hiện nay, theo quy đinh tại khoản 6, Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ, thì đối với những diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hóa đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để chuyển nhượng hoặc cho thuê, thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp.

Việc xử lý đất đai và xác định giá trị đất khi chuyển nhượng vốn nhà nước tại các doanh nghiệp: Điều 39 Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất kinh doanh tại doanh nghiệp năm 2014 việc chuyển nhượng vốn liên quan đến quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai, việc chuyển nhượng vốn tại công ty cổ phần chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch trên thị trường chứng khoán thực hiện đấu giá đất công khai.

Trường hợp đấu giá công khai không thành công thì thực hiện chào bán cạnh tranh; trường hợp chào bán cạnh tranh không thành công thì thực hiện theo hình thức thảo thuận.

Bộ Tài chính cũng cho biết, tại Khoản 1, Điều 38, Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ quy định: “Việc xác định giá khởi điểm đối với phần vốn nhà nước trước khi tổ chức bán đấu giá công khai hoặc thỏa thuận được thực hiện thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thẩm định giá đảm bảo xác định đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai… tại thời điểm chuyển nhượng vốn”.

Văn bản của Bộ Tài chính còn cho biết, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được tính trong các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua hay giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước. Các trường hợp không đấu giá do Thủ tướng quyết định.

Tuy nhiên, hiện nay tại Hà Nội và TP.HCM, cùng nhiều địa phương khác, khi giao đất, cho thuê đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước, đã không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng chưa được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ.

Bộ Tài chính cũng cho rằng, Thông tư số 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa quy định cụ thể về phương pháp xác định giá đất đảm bảo minh bạch, sát giá thị trường, nên thực tế tại nhiều dự án chuyển đổi mục đích sử dụng khi xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát với giá trị trường làm thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Trong đó, kết quả rà soát việc sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa theo mục 3 văn bản số 10285/VPCP-ĐMDN ngày 29/11/2016 của Văn phòng Chính phủ thông báo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cho biết, căn cứ báo cáo rà soát của Tổng cục Thuế tính từ ngày 1/7/2014 đến 30/11/2016 có 60 trường hợp doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp nhà nước cổ phần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nhất là những doanh nghiệp nhà nước đang được nhà nước cho thuê đất ở những vị trí có giá trị thương mại ở trung tâm thành phố, tuy nhiên việc xác định giá trị doanh nghiệp trong thời kỳ chế độ quy định không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp trong thời kỳ chế độ quy định không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, nhưng không thực hiện đấu giá khi cổ phần hóa.

Việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, tiền thuê dất chủ yếu dựa vào kết quả của doanh nghiệp tư vấn nhưng không đầy đủ và chưa sát với giá trị thị trường.

Việc xác định giá đất làm căn chứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại một số địa phương chưa thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố phê duyệt giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất nhưng chưa xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố và không báo cáo Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố kỳ họp gần nhất.

Thanh tra 60 dự án chuyển đổi

Bộ Tài chính kiến nghị Thanh tra Chính phủ có kế hoạch thanh tra đối với dự án có dấu hiệu không thực hiện đúng mục đích đầu tư, có dấu hiệu vi phạm pháo luật đất đai và xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát với giá trị thị trường làm thất thu ngân sách nhà nước.

Đồng thời, Bộ Tài chính kiến nghị Chính phủ yêu cầu Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố tạm thời đình chỉ thi công các dự án xây dựng nhà cao tầng đang triển khai thực hiện tại trung tâm thành phố lớn mà chưa thực hiện đúng thẩm quyền giao đất thông qua đấu giá và phải tổng hợp báo cáo Thủ tướng.

Trong đó, địa phương bị kiến nghị thanh tra nhiều dự án nhất là Hà Nội với 25 dự án của các công ty như Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Đầu tư Việt Nam, Công ty TNHH một thành viên Đầu tư phát triển TL Sông Nhuệ, Công ty cổ phần Thương mại Ngôi nhà mới, Công ty TNHH một thành viên Cầu 1 Thăng Long, Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội...

Cùng loạt các dự án chuyển nhượng mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp như Công ty cổ phần Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà và đô thị Vinacone, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nhà Hà Nội số 5, Công ty cổ phần Thuỷ sản khu vực 1, Công ty cổ phần Hateco Hà Nội, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng giao thông 208, Công ty cổ phần Vận tải muối, Công ty cổ phần Hoá chất, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và sản xuất vật liệu Nam Thắng, Công ty cổ phần Quốc tế - Đầu tư sản xuất, Tổng công ty Dược Việt Nam...

Tại TP.HCM cũng có 13 dự án được Bộ Tài chính cũng lập danh sách dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất kiến nghị Thanh tra Chính phủ thanh tra.

Các dự án này bao gồm dự án của Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Sài Gòn 5, Công ty cổ phần Địa ốc 11, Công ty cổ phần thương mại Phú Nhuận, Tổng công ty Bến Thành, Công ty cổ phần Đầu tư TCO Việt Nam, Công ty Phát triển đô thị Đông Dương, Công ty cổ phần Xây dựng Bắc Nam 79, Tổng công ty Xây dựng số 1…

8 tỉnh còn lại như Nghệ An 12 dự án, Quảng Ninh 3 dự án…

Trên cơ sở những kiến nghị trên của Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ vừa có công văn chỉ đạo Bộ Tài chính chuyển danh sách các cơ sở nhà, đất chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cho Thanh tra Chính phủ, phục vụ công tác thanh tra về việc quản lý đất đai theo kế hoạch thanh tra năm 2017 đã được Thủ tướng phê duyệt.

Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu đề xuất sửa đổi quy định Luật Đất đai năm 2013 về bán đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định về thu hồi đất.